第三章 物业管理招标投标.pptVIP

第三章 物业管理的招标投标 案例讨论：鹦鹉的故事 一个人去买鹦鹉，看到一只鹦鹉前标：此鹦鹉会两门语言，售价二百元。另一只鹦鹉前则标道：此鹦鹉会四门语言，售价四百元。该买哪只呢？两只都毛色光鲜，非常灵活可爱。这人转啊转，拿不定主意。结果突然发现一只老掉了牙的鹦鹉，毛色暗淡散乱，标价八百元。这人赶紧将老板叫来：这只鹦鹉是不是会说八门语言？店主说：不。这人奇怪了：那为什么又老又丑，又没有能力，会值这个数呢？店主回答：因为另外两只鹦鹉叫这只鹦鹉老板。 真正的领导人，不一定自己能力有多强，只要懂信任，懂放权，懂珍惜，就能团结比自己更强的力量，从而提升自己的身价。相反许多能力非常强的人却因为过于完美主义，事必躬亲，什么人都不如自己，最后只能做最好的攻关人员，销售代表，成不了优秀的领导人。 第一节 物业管理招标投标概述 招标投标在国外经济活动中，已是常用的一种竞争性交易形式，其内容涉及较广，如建筑工程中勘察、设计、施工、监理、装璜；政府的大宗采购；整套机电设备的订货等等。物业管理中的招标投标还是近期开展起来的，其目的是加快物业管理市场化，引入竞争机制，提高物业管理服务水平。如何开展这项工作，搞好招标投标，真正发挥竞争机制作用，是业主、物业管理企业以及政府都十分关心的事情。 一、物业管理招标投标的基本概念 （一）招标投标 招标投标在国际上已经运用一二百年，成为一种习惯作法。 1、 招标 所谓招标，是将项目的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者（各种经济形式的企业）参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，然后双方订立合同，这个过程称之招标。 2、 投标 所谓投标是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指竞标者按照招标公告的要求与条件提出的投标方案的法律行为。 3、物业管理招标 所谓物业管理的招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。 4、 物业管理投标 所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 物业管理实行招标投标，是业主（开发商）择优选定管理者。投标企业通过竞争取得对物业的管理权。业主（开发商）和物业管理企业遵循市场经济规则进行双向选择，通过招标投标和签订承包管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范承发包双方的行为，协调和保障双方的利益。 二、物业管理招标类型 按照物业管理的内容可分为： （1）单纯物业管理招标。对住宅小区或高层楼宇物业管理服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。 （2）物业管理与经营总招标。一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业管理服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。 （3）专项工作招标。业主委员会或物业管理企业，鉴于自身的能力有限，或者节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。 三、物业管理招标方式 （1）公开招标———无限竞争性公开招标。 所谓公开招标就是指由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会，发表招标广告，公告其项目的内容、管理水平、质量的要求、招标条件及开标日期等有关内容。由物业管理企业购买招标资料进行投标竞争的方式，在国外称之为无限竞争性公开招标。可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会。业主（开发商）也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平。但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大。 （2）邀请招标———有限竞争选择招标 所谓邀请招标就是由招标单位根据自己积累的经验和情报资料，有选择地向能够承担管理能力的若干物业管理公司发出招标通知，说明招标投标工程情况和要求，并邀请其参加投标的方式。邀请招标属于有限竞争选择招标，其特点是业主选择的范围较小，减少了资格预审工作量；如果对物业管理企业选择得当，则起到花较少的钱，办更好的事的作用。提高了投标单位的中标率，对招标投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。 （3）协商招标———议标 所谓协商招标是指由招标单位直接选定某家物业管理企业，就物业管理工作进行协商，