我国房地产税收制度研究.pdfVIP

与房地产市场的发展要求很不适应，不能发挥税收应有的功能，阻碍 了房地产市场的进一步发展。主要表现在，我国房地产税费混乱，费 挤税现象严重，一方面导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房 地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担，另一方面使房地产 开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响 房地产开发规模和房地产市场繁荣。中国现行房地产税制构成在房地 产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收 优惠范围大，导致土地闲置、浪费现象严重，抑制了土地的流动和正 常的市场交易。从税带4的要素来看：纳税主体内外有别，从价计征与 从租计征有失公平性，征税范围过窄违背了多受益者多纳税的公平原 则。房地产税收征收管理来看，立法层次偏低，税收法规多变，税收 征管的配套措施不完善，如财产登记制度、评估制度不健全。 在国外，房地产业在国民经济活动中占有举足轻重的地位，对房 地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世 界各国税收制度的一项重要内容。分析国外房地产制度，可借鉴的先 进经验有，房产税收是国外地方政府财政收入的主要来源，用于当地 的各项基础设施建设，这种良性循环的税收机制一方面激发了地方政 府征收房产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用 事业的规模。他们普遍以市场价值或评估价值为房产税计税依据，使 其具有随着经济增长而增长的弹性特征，同时也体现了公平税负、合 理负担的原则。各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的 税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了 土地的经济供给。他们根据本国的税收体制，设定具有充分弹性区间 的税率，使各地房地产征收与实际情况相适应。 根据房地产税收应具备的职能和目前我国房地产税收体系问题 分析，再借鉴国外房地产经验，结合我国国情，可得出我国房地产税 收制度优化设想。遵守“公平、效率、适度和法治”四原则基础上， 我国房地产税制体系改革的基本思路是，正税、明租、少费，扩大税 基、公平税负，合并税种、简化税制，建立依据房地产市场运行过程 和市场运行设定的、便于征管的税收体系，并适度整顿规范税收优惠 措施。 房地产税收体系税种设置构想是，土地批租阶段设置耕地占用 税；房地产开发阶段设置房地产投资方向调节税；房地产流转阶段设 置营业税、印花税、所得税、遗产税和赠与税，房地产保有阶段设置 房地产税。具体税种完善设想有，提高耕地占用税征收标准，税款纳 入地方政府财政预算，实行专款专用。针对高档商品房供给量偏大， 而中低档商品房供给不足实情，把原来对房地产企业课征的固定资产 投资方向调节税改为房地产投资方向调节税，以调控房地产投资结 构。取消土地增值税，归为所得税。将现有契税的部分税目改为印花 税税目，同时降低税率，以增大人们的有效需求。归并内外两套企业 所得税，为内外企业的公平竞争创造一个合理的税收环境。适时开征 遗产税和赠与税。合并城市房地产税、房产税，统一征收房地产税， 实行从价计征，外资、内资企业和其他纳税人均按统一的税法纳税。 完善房地产税收体系还需强化房地产税收征收管理，应建立健全 房地产法规体系，尽快规范房地产市场行为。建立健全一套规范化的 房地产市场管理制度，保证房地产税收的有效实施。建立房地产评估 制度。 进一步研究房地产税收的特点，可以发现房地产税收适合为地方 税的主题税种。科学选择地方税主体税种，建立地方税持续的内生增 长机制，是健全和完善地方税体系的重要内容，也是进一步深化分税 制财政体制改革的客观要求。我国现行的地方税制体系中虽然税种数 量较多，但缺乏税源充足、收入稳定的主体税种。房地产税课征具有 区域性，税源相对充足广泛，税收收入稳定可靠，符合便利征管的原 则，可以弥补商品课税和所得课税的不足，因此房地产税收是地方主 体税种的理想选择。确立房地产税在地方财政收入中主体税源地位， 应该理清租、税、费体系，完善房地产税收制度。 本文的内政逻辑思路是，房地产税收的理论依据一房地产税税收 制度选择一评价与借鉴一构建我国房地产税收制度。 本文的创新之处是，首先，房地产税收理论为依据，寻找房地产 税收的基本出发点和房地产税收应有的职能，然后将职能标准贯穿整 篇文章，评价我国房地产税收体制并提出完善建议。再者，从美国和 英国的整体税制与房地产税收制度的关系和我国的整体税制与房地 产税收制度的关系进行对比研究，找到一些体制因素的差异。 【关键词】：税收制度房地产税收主体税种