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第六章 房地产开发资金的筹措 了解房地产开发资金的概念、特征及分类等。 理解房地产开发成本的核算、房地产开发资金的筹集方式等。 掌握资金筹集方式、资金成本计算。 2、分类 二、房地产开发资金的特征 房地产开发资金的特征取决于房地产商品的特点。房地产开发具有资金量大，应用时间长的特点。 （1）房地产开发资金具有相对的稳定性。 （2）房地产开发资金具有固定性和地方性。 三、房地产开发成本的组成 1、土地、土建、设备费用。是开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中，最重要的是土地费用。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费（学校、医院、商店等服务设施）。 3、管理费用和筹资成本。 四、房地产开发成本的核算 1、是指企业将开放一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开放项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 2、注意解决以下问题： （1）成本归集对象（成本核算单位） （2）成本项目的设立 （3）间接费用的核算 （4）项目的竣工决算 五、房地产开发成本核算的程序 指企业将开放一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开放项目总成本和单位建筑面积成本的过程。一般程序是： 1、归集开放产品费用。 由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。 （1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 六、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 2.确定成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 4.准确的进行成本的归集、分配与转结。 5.重视项目竣工成本结转核算。 二、房地产开发资金筹集的原则 1、时机适当原则 2、安全性原则 3、经济性原则 4、可行性原则 根据上述原则，选择AAA级标准的筹集方案为最佳筹集决策方案，因为它的安全性、经济性和可行性均是最佳的。DDD级方案则是最差的，通常不被选用。 五、房地产开发企业资金筹资的风险及防范 1、房地产开发企业资金筹资的风险 房地产开发企业的筹资风险也叫做财务风险，它主要是指由于企业急于获取经济效益而盲目的进行筹资，导致企业在按照规定日期进行还本付息时带来资金负担。 （1）房地产企业的资本结构出现了不合理的现象 （2）房地产开发企业当中的经营风险 （3）房地产开发企业经营中选择的筹资方式不恰当 （4）房地产开发企业中资产的流动性以及预期现金的流入量 2、房地产开发企业资金筹资风险的防范措施 （1）建立合理的企业资本结构 （2）企业经营中强化风险意识 （3）制定完善健全的风险防范系统 （4）加强企业自身的经营管理水平 房地产开发企业要想健康、快速的发展，必须要妥善的处理好筹资的风险问题，端正态度，正确的看待筹资风险这一现象。同时，也要高度重视筹资风险给企业带来的影响，用正确的方法来防范筹资风险，加强对企业的财务管理，最大限度上降低筹资风险。 第三节 房地产开发资金筹措方案选择 一、衡量房地产开发资金筹措方案的标准 1、筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2、财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 3、综合筹资成本率最低 二、房地产开发资金筹措方案的决策程序P149三、房地产资金筹集实例分析1、香港新锋房地产开发公司筹资方法2、某家庭购房资金的筹