第四讲_房地产业的纳税筹划1.pptVIP

㈦ 房产税 法律依据：《房产税暂行条例》 1．房产税的定义 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。 2．房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。 ㈦ 房产税 3．房产税的纳税人 房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。 ㈦ 房产税 4．房产税的计征依据及计算方法 ⑴ 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征 ⑵ 从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为： 应纳房产税 ＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当地税务机关确定。 ⑶ 从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为： 应纳房产税＝租金收入×12% 房产税减免税的特别规定： 对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。 房产税应用举例4 某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下： 第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元； 第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元； 第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。 当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为20%。 房产税应用举例4参考答案 则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下： ⑴ 办公用房应交房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8万元 ⑵ 租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元 ⑶ 该企业本年应交房产税＝4.8＋48＝52.8万元 【提示】⑴ 房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等； ⑵ 房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳 二、房地产业的纳税筹划思路 ㈠ 基本原则 ㈡ 减少流转环节 ㈢ 改变收入性质 （一）基本原则 1．遵循税法对营业收入确认的要求 2．防止在收入计量上出现与税法对抗的行为 （1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。 （2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。 （3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。 （二）减少流转环节 1．原因： 对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。 2．房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为 （1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望获利。 运用举例 甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋开发，进行合作建房 甲方所出土地账面价值600万元，市场价值5000万元；乙方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面积40000平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约7000万元。 根据合同约定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。 该房屋市场均价为每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米协议作价4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率为5.6%。 运用举例7参考答案：1/2 ① 乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税=1600×0.4×5.6%=358.4万元。 ② 甲乙双方实际各上交印花税=1600×0.4×0.5‰=3.2万元 税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处理要求： 乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印花税等。 ① 应补交营业税及附加税 =1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4万元。 ② 应补交印花税=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元 运用举例参考答案：2/2 甲公司应补税的情况分别如下： ① 从乙公司分回房屋应补交印花税 =1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元。 ② 从乙公司分回房屋按3%的税率补交契税=1600×0.55×3%=264万元。 ③ 将房屋转手卖给内部职工时： 应交营业税及附加税=1600×0.55×5.6%=492.8万元。 应交印花税=1600×0.55×0.5‰=4.4万元。 另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和企业所得税。 【提示】造成以上结果的主要原因是，实物分配增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。 （2）以房屋出典的方式