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收益性房地产估价的方法研究 , . . ,. ., ,. , ,, . , . ,氏. , . .. ,。. ,。 , . ,,. : , , , , 武汉理工大学硕士学位论文 第一章 绪论 .收益还原法的发展历史和研究现状 收益还原法的基础一一折现思想的数学原理可以追溯到 的时代,他是最早提出复利理论的人之一。年 出版了与 等人的出版物里面相同的《利息和年金 表》,并且用房地产估价案例来解释这一《利息和年金表》,这是最早 的年金和利息表。在他的书里,还计算了无限期收入的现值,这也是第 一次将利率转换为系数。从此,估价师开始使用假定。年, 首先由经济学家 专门论述了估价技术。他用利率连接 收入和价值,明确给出了表明估价基本原理的基本公式:/。二十 世纪初, 提出价值是未来收益的现值的观点,对现代估 价理论做出了巨大贡献。 在年以前,用收益还原法进行房地产估价,通常是把估价对 象分为土地和地上建筑物两部分,土地和建筑物的残余法剩余法估 价技术在收益还原法的估价实践中占主流地位。这个时期的房地产估价 未把融资因素考虑在内,假定交易完全以现金的形式进行的。年可 以说是收益还原法的一个分水岭,其标志是表》的发表,该 表预先计算了不同利率下的综合还原利率。 的观点是一项资产的总价值应反映抵押贷款的价值和权益 投资的价值,他把金融因素考虑迸了他的估价公式。对收益还 原法的贡献在于,他的理论考虑到了现金流量的资本化,为估价过程中 分析专项投资提供了框架基础。的另一个重要贡献是房地产投 资分析和估价应当以有限期的、相对较短的持有期限作为框架。 在本世纪年代,很多估价师开始应用投资组合来合成综合还原 利率。不久很多估价师利用贷款成数和权益还原利率作为对贷款折合权 益投资者的合理回报,这种估价技术与年..的方法武汉理工大学硕士学位论文 很相似,在七八十年代得到普遍应用。 目前,收益还原法仍然是对收益性房地产价格评估的主要方法。但 收益还原法己不再是与其他估价方法无关的独立估价系统。市场比较法 中注重的成本与资料的收集和分析,也成为收益还原法整体的一部分: 而收益还原法中的资本化技术现在也经常用于成本法和市场比较法。 收益还原法在我国的研究也取得了一定的进展,如年张洪力、 王宏、冯新凯等人提出用反求法确定还原利率;年张协奎,成文山 等人提出基于人工神经网络的还原利率确定方法。此外,专业房地产评 估刊物的文章增多,相应研究收益还原法的文章增多;对一些问题展开 争鸣,并取得部分共识。但在基础问题的研究,在我国适用性的研究, 在估价实践中出现问题的研究等等方面还远不能适应市场经济发展的 要求。具体说来: .房地产估价在我国是一个新兴的行业,房地产估价实践中对收 益还原法的应用较少,所起作用多为验证性,基础研究薄弱, 且与应用研究脱节: .与房地产投资形式单一的状况相适应,对房地产投资的研究仅 仅停留在空间需求分析阶段,未能吸收和借鉴最新财务理论成 果,因而对房地产的资产需求分析几乎是一片空白,导致以此 为基础的收益还原法的相关研究也比较薄弱: .具有会计背景的资产评估机构倾向于用重置成本法,专业房地 产评估机构倾向于使用重置成本法和市场比较法,相对而言, 专业资产评估机构多使用收益还原法; .收益还原法在我国应用的实证研究也较少。 .研究的背景和意义 ..研究的背景 房地产业在我国属于新兴行业,虽然每年以近%的速度增长,但 我国的房地产市场仍然不健全,各地的开发商利润相差很大,据悉广州武汉理工大学硕士学位论文 的开发商开发一个项目利润大约在%~%,而北京的开发商利润可达 %~%。虽然开发商的利润率始终都是一个秘密,很难找到确切数据 来证实,但从最近南方大量资金涌进北京,投资北京地产界可见一斑。 在这种情况下对房地产评估一个合理的价格势在必行,而现在常用的评 估房地产价格的三大方法各自有其局限性。 市场比较法在房地产市场比较完善,交易案例较多的地区,可广泛 使用。该法在欧美及港澳各地得到了普遍的应用,但显然在房地产市场 不健全的我国有一定的局限性;成本法评估新增建设用地或拆迁整理的 土地最为合适。但对于房地产项目,其价格决不能纯粹看成本,不同的 经营水平和经验,会使相同的投资费用产生不同的收益。如果仅按成本 法来计算房地产价格,经过市场检验,会造成评估价格偏低;收益还原 法被广泛应用于有持续收益或潜在收益的房地产的评估中。与其他方法 相比,收益还原法具有最充分的理论依据,但要准确预测纯收益和还原 利率非常困难,这就使收益还原法在实际应用中难以操作。 收益性房地产估价方法中,收益还原法的理论依据最充分,并最能 反映房地产的使用功能和市场价值,所以若能找到一种方法尽可能排除 预测纯收益和还原利率时的主观性,则可以使评估结果更客观、更科学、 从