【异乡好居】在多伦多投资购买公寓Condo楼花的注意事项,费用及购买流程.pdfVIP

【异乡好居】在多伦多投资购买公寓 Condo楼花的注意事项及费用 楼花是指尚未开工或建筑完工的房地产物业 ，开发商拿出设计图给购房者认购 ，这时的 房价是最便宜的 ，也是公认的最佳投资时机。投资楼花是投资房地产的一个极为常用 ，同时 也是效率非常高的手段。从投资的角度看 ，买楼花等于是买进一个房产合约。 （异乡好居 Uhouzz ） 我们来比较一下楼花与现房的区别 ： 首先是资金占用量 ，楼花普遍只需要支付 15%-20%的房价合同即可进行交换 ，至交房 时根据贷款情况再支付 10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题 ，以较小的投入实 现安居之梦 ，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款 ，往往直接需要支付 20%的 首付。 其次是房价 ，一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当 ，因为同一地区同样条件 下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房 ，在建造过程中往往会根据 地区房价有一个合理增值 ，等于用 15%-20%的资金投资 ，在没有贷款的情况下享受这个增 值额。而现房则直接按地区正常房价购买 ，立即进入贷款 ，在投入 20%资金并支付利息的 情况下享受地区房价的增值。 作为房地产类的投资产品 ，楼花同时具有房地产和投资两种特性 ，它的交割期长 ，通常 会有 2-4 年 ，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资 杠杆 ，如果判断正确 ，投资楼花可以带来巨大的利润。 购买楼花一些不可忽视的费用 ： 楼花的交割有两个 Closing date ，一个是交钥匙开始入住的 Occupancy Closing;一个 是产权交割的 FinalClosing。购买楼花的费用也包括了以下几项 ： 1. 律师费 (Legal Fee) ： 因为楼花的交割有两个 closing date,律师也会相应收两个律师费。FinalClosing 的律 师费与二手房相同 ，Occupancy Closing律师费则因人而异。 2. 水电气表安装费 （Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee ）： 每种的安装费分别在$150 到$400不等 ，加起来大概$1,000至$2,000。大部分的建筑 商会在 FinalClosing 的时候收取这些安装费 ，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是 自己支付。 3. 入住费 （Occupancy Fee ）： 当一座建筑物的主体结构施工完成 ，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求 时 ，就可以拿钥匙入住了。这就是 OccupancyClosing。这个时候产权(Title)还暂时不属于 你 ，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模 ，所买单位的楼 层 ，以及政府的办事效率。举例而言 ，30 到 40层的大楼 ，底层的单元从开始入住到最后 产权交割的时间可长达 10到 12个月 ，而顶楼的 Penthouse 交房和产权交割通常是在同一 个时间段发生。 在产权交割前每月所需交纳的 Occupancy Fee通常由3部分组成 ：一﹑开发商预估的 地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发 贷款利率来计算。所以从 Occupancy Closing开始 ，就得想办法将投资房租出去 ，不能空 置。 4. 楼花转让费 （Assignment Fee ）： 如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋 ，这称为转让楼花合同Assignment。这个转 让必须经过开发商的书面同意 ，同时开发商要收取转让费。 5. 教育附加费 （Education Levy ）和建筑增容费 （Construction Levy ）： 这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候 ，这些费用是计算在房屋的成 本里的。但是 ，由于楼花的开发周期往往有 2到 4 年 ，在几年以后产权交割的时候 ，如果