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华夏幸福基业商业模式简析 目 录 企业概况； 主要商业模式； 模式优劣势分析； 华夏幸福基业核心竞争力分析； 借鉴意义。 一、企业概况 华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。 2013年上半年，公司销售额共计159亿元，实现营业收入88亿元，实现营业利润23亿元。公司投资运营的园区新增签约入园企业28家，新增签约投资额102亿元。（数据来自公司2013年半年报） 公司秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。 二、主要商业模式 1、“园区+地产”的产业新城模式 园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。 地产开发主要是在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 图1、按土地性质分，开发区一般整体规划面积划分 2、“园区+地产”模式详细开发流程 图2： 注：本流程中所涉及平台公司及其他项目承接公司均为幸福基业控股子公司。 3、主要涉及行业及利润来源 主营业务收入状况及行业分布表（单位：亿元人民币） 序号 行业名称 毛利率 主营业务收入分布 备注 1 产业发展服务 96.43% 18.27% 长期稳定收入，占比第二。 2 基础设施建设 35.98% 0.62% 3 土地整理 18.69% 10.2% 4 综合服务 28.41% 0.5% 5 物业管理 -110.25% 0.35% 6 园区住宅配套 33.05% 56.98% 占比最大。 7 城市地产开发 15.66% 12.65% 8 其他 -20.87% 0.22% 合计 40.2% 注：（1）、产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。 （2）、本表依据公司2013年半年报公布数据得出。 三、模式优劣势分析 优势： 1、该模式能够满足企业和区域发展需求。这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。 从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：(、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；(、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；(、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；④、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑；⑤、该模式运营中期能够为企业带来中长期稳定收入，支持企业市场扩张。 从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。 2、该模式能够实现企业多渠道利润来源。从上文中的《主营业务收入状况及行业分布表》分析来看，企业会在该模式重要实施阶段实现较高的收益率，并最终实现公司的长期稳定收入：招商引资和投资服务所产生的长期财政收入。 劣势： 1、该模式投资大、运营周期长、涉及相关行业和专业知识多样。从幸福基业以该模式正在实施的几个开发园区来分析，每个开发园区的前期（1-2年内）投入要达到4-5个亿；企业从投资到开始实现经营收入跨度周期至少为3-5年，实现投资企业稳定收入最低需要5年以上的投资建设年限；而在此过程中要涉及包括：投资咨询、规划设计、土地整理、基础建设、房产开发、物业管理、招商引资等多个行业业务。 2、该模式对投资建设企业综合实力要求较高。主要体现在几个方面：前期规划设计、资金投入、项目建设、尤其在资源整合、招商引资等方面的能力要求都比较高。 四、华夏幸福基业的核心竞争力分析 1、成熟的“园区+地产”商业模式是其最大的核心竞争力。 2、超强的招商引资能力是其商业模式的核心。公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商，能够满足区域工业发展的招商引资需求。 3、多年的房地产开发历程早就该企业有较强的跨行业项目运作能力、丰富的建设经验和较为充足的现金流。 五、对其