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不动产登记概论 第九章　 不动产登记行为瑕疵及其更正 不动产物权的公示方式———登记须通过不动产登记机关的不动产登 记行为形成。 所谓不动产登记行为是指不动产登记机关依法启动不动产 登记程序， 对登记申请人所提交的登记申请文件予以审查， 以决定是否 将其证明的不动产物权变动载入不动产登记簿的行为。 可见， 作为登记 的形式载体， 不动产登记簿能否如实反映不动产物权变动现状亦取决于 不动产登记行为。 当不动产登记机关的不动产登记行为有瑕疵时， 则往 往会导致不动产登记出现 “镜像失真” 现象。 其结果不单单是登记未能 如实反映不动产物权之现状， 更会由该登记具有不动产权利表象作用导 致相关当事人的财产损失。 所以， 对于不动产登记行为瑕疵所造成的不 正确登记， 不动产登记机关应依法尽快予以更正， 以避免不动产登记行 为瑕疵所带来的不利后果。 一　 不动产登记行为瑕疵 为保证不动产登记机关准确、 及时地将基于一定法律事实的不动产物 权变动载入不动产登记簿， 使登记申请人实现其不动产物权变动之法律效 果， 不动产登记程序法对其不动产登记行为予以明确规范。 这便要求不动 产登记机关须依据不动产登记程序法规定， 在对登记申请人提交的证明不 动产物权变动事实的申请登记之文件予以审慎审查后， 如实地将其产生的 依法应予登记的不动产物权变动载入不动产登记簿， 使不动产登记行为形 成的登记如镜子一样客观、 真实地反映不动产物权。 如果不动产登记机关 的不动产登记行为违反法律规定， 或使不动产登记簿登记事项出现书写错 误或遗漏， 那么该登记行为即属于不动产登记行为瑕疵。 （一） 不动产登记行为瑕疵的具体情形 不动产登记行为瑕疵按其严重程度可分为以下情形。 第九章　 不动产登记行为瑕疵及其更正 ３２３ １ 不动产登记行为不当 不动产登记机关对依法予以登记的不动产物权变动进行实质审查后， 将其载入不动产登记簿。 不动产登记簿的记录内容须与登记申请人的申 请内容保持一致。 但由于不动产登记机关工作人员疏失， 不动产登记簿 标示部或权利部的某一登记事项 （如用途、 结构、 面积、 权利人自然身 份、 权利内容等） 可能出现书写错误或遗漏， 从而发生登记完毕时所形 成的不动产登记簿之记载内容与据以登记的申请登记之文件内容不符之 情形。 这时的不动产登记行为虽然为依据不动产登记程序法所做出， 具 有合法性， 可是由于该具体描述性事项的书写错误或遗漏， 其不动产登 记簿之记载内容未能如实反映客观存在的不动产物权状态， 属于意思表 达中的过失。 该登记行为构成不当。 甲申请房屋所有权登记， 其提交的登记申请书及建设工程规划 许可证均注明房屋结构为 “砖混”。 但不动产登记机关的工作人员在 将其载入不动产登记簿的过程中， 将房屋结构登记为 “砖木”。 这时 已提交的申请登记之文件已经证明该 “房屋结构” 登记事项属于书 写错误。 ２ 不动产登记行为违法 不动产登记行为必须依法实施。 即不动产登记机关须依据不动产登 记程序法规定， 启动不动产登记程序， 经过审慎审查之后， 将依法应予 登记的不动产物权载入不动产登记簿。 否则， 不动产登记行为因违反法 律规定而违法。 不动产登记行为违法主要表现为以下两种情形。 （１） 登记内容违法 依据物权法定主义， 不动产物权公示的方式———登记亦须以物权法 规定的不动产物权为内容。 这决定了不动产登记机关只有将依法具有登 记能力的权利载入不动产登记簿， 登记内容方具有合法性。 如果不动产 登记机关将不具有登记能力的权利载入不动产登记簿， 那么登记内容违 法， 以其为内容的登记亦不具有登记效力。 房屋租赁权属于债权性权利， 不具有登记能力， 其依法不能成 为登记内容。 如果不动产登记机关将房屋租赁权载入不动产登记簿， ３２４ 不动产登记概论 则这项登记不受法律保护。 该登记行为因其登记内容违法而无效， 其自始、 当然及确定地不生 效力。 （２） 行为程序违法 从程序因素看， 不动产登记程序法是确保不动产登记机关之登记行 为 （其外在表现方式即不动产登记簿） 正确地反映法律秩序所认可的不