联投国际城(黄冈)项目s1区、S2区商铺价格建议(提案稿)20160608.ppt

第一部分 2015年销售统计 具备销售条件但未售的项目：招商先行、谨慎销售 区域项目待售商铺总体量12万㎡。其中实际可售商铺10.5万㎡，在建项目三清国际城1.5万㎡。 万华广场、嘉豪·新时代：招商先行，暂不销售。 天瑞公馆：走高层营销路线，开发商高层领导“一对一”谈判，中低层不参与商铺销售。 万景城：东门路沿街商铺结构完成，但暂不销售。 项目名称 商业面积 营销策略 业态规划 万华广场 40000 招商先行 1F街铺零售，2-3F沃尔玛，5-6F影城 嘉豪·金时代 10000 招商先行 —— 万景城 50000 暂不推荐 BLOCK街区商业 天瑞公馆 5000 高层营销 住宅底商 三清国际城 15000 建设中 —— 万达广场 —— —— 场地拆迁中 第一部分 2015年销售统计 区域商铺供过于求，销售速度缓慢 1、本案地块500-1000米内无商业氛围，最邻近地块的中环路沿街商铺租金水平仅30元/平米.月。 2、区域商铺供给体量23万平米，供远大于求，销售速度慢、总体成交率9.8%，研判市场不看好商铺投资。 3、商业项目开发商信心不足，先招商、暂不销售；已直接销售的项目调整了营销策略。清华花园以租代售，东方名都搁置销售，天瑞公馆高层领导“一对一”谈判销售，翡翠广场“招商+销售”。 目 录 价格建议 第一部分 2015年销售统计 营销策略 1、本案商铺层高一般、公摊高。S1区商铺36.2%公摊、S2区商铺21.7%公摊，而商铺第一层层高5.2米、第二三层层高4.2米，按照区域在售项目商铺结构，项目商铺劣势产品。建议招商先行，成功引进品牌商户、且具备较好业绩，拉升商铺价值后再销售。 2、区域在售项目商铺有价无市，销售速度缓慢。且本案商业地块四周无商业，商业氛围不足，即使5月11栋洋房交付、7月4栋高层交付，在短期内仍然难以形成商业氛围，现阶段销售价值偏低，适宜采取平价销售策略。 3、根据市场反馈，项目商铺价值不高。S1区、S2区一层临街商铺面积（1拖2商铺）2570 ㎡ ，二楼及内街商铺3360 ㎡，建议一层商铺低价销售，通过一楼商铺热销带动内街及二三层商铺销售。 招商先行，平价开道。 第一部分 2015年销售统计 销售政策 1、小区居民、中小学学生为本案商业消费群体，预计持续5年。以此为基础，建议锁定目的地性消费商业，吸纳固定消费客群。 2、5年返租，带租约销售。 政策内容： 包租5年，带租约销售。 年投资回报率7%，前3年共21%投资回报率一次性冲抵总房款，第4-5年按7%年投资回报率逐年返现金。 目 录 第一部分 2015年销售统计 定价原则 1、采取租金还原法、市场比较法、商住价值比经验法。 2、依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格： 二楼一般为一楼均价的65%左右 ，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80% 。 第一部分 2015年销售统计 市场比较定价法：临街一层商铺均价13200元/㎡ 项目 平均价格 商业区位 商业成熟度 人口结构 人流量 车流量 交通环境 商业展示面 商铺结构 商业规模 招商能力 运营团队 发展空间 分数 调整 价格 权重 修正 10 12 6 10 6 6 6 6 6 10 12 10 100 帝景豪庭 14000 5 4 3 4 3 3 4 5 2 2 3 2 40 11200 20 2240 清华花园 21000 6 7 5 6 4 4 3 4 2 2 3 2 48 14000 10 1400 金科花园 22000 7 8 5 7 5 4 1 3 1 2 2 3 48 14667 10 1467 悦蓝轩 21000 5 6 3 5 4 4 5 4 1 1 1 2 41 16390 5 820 翡翠一品 30000 6 6 5 7 5 5 5 5 6 7 8 8 73 13150 35 4603 东方名都 27000 7 8 5 7 4 4 5 4 4 3 6 7 64 13500 20 2700 联投国际城 —— 3 1 1 1 1 1 3 1 1 4 7 8 32 —— 13229 参考在售项目商铺的销售价格，经过权重分析打分机制，得出本案入市价格为13229元/㎡，取值13200元/㎡ 。 市场比较定价法：价格调整 按商住经验定价法，一楼临街商铺13200元/㎡ 在此取整数13200元/㎡ 依据商业售价的一般规律： 内街一楼商铺价格为10600元/㎡； 二楼商铺价格为8600元/㎡； 三楼商铺价格为5900元/㎡； 依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右 ，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商