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房地产价格及房地产投资来源结构摘要：近几年来，大量外资以及民间资本纷纷进入我国房地产业，而与此同时我国部分地区房地产价格出现了不合理上涨，为了探讨房地产投资来源结构与房地产价格之间的关系，本文运用1999年房地产投资以及销售的数据建立了二者之间的模型，回归结果表明：外资以及民间资本对我国这轮房地产价格的上涨起着重要的推进作用；国内贷款对房地产价格的上涨影响不大；债券投资对房地产的价格会产生抑制作用。 关键词：外资民间资本投资来源结构房地产价格 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：1002―2848―(2006)01―0075―05 一、导 言 近年来，我国部分地区房地产价格上涨过快，市 场上出现泡沫的声音不断增强，中央政府以及各级 地方政府纷纷出台各种措施，实施宏观调控，力图控 制房地产价格的不合理上扬。与此同时国内许多专 家学者对此问题作了专门的研究。他们主要从房地 产供求的角度(段岩燕，曹振良、崔光灿、刘 琳、刘立民、从房地产价格成本构成的角度 (熊江陵、王龙、刘琳、牛毅、李鹏、从宏 观经济变量与房地产价格相关性的角度(李健飞， 史晨星、汪小亚，代鹏、沈悦，刘洪玉)以及 从地方政府炒作房地产业的角度(刘琳、尹中 立)来讨论近期我国房地产价格的合理性，并在 此基础上提出相应的房地产价格调控政策。 毫无疑问，他们的研究具有很强的理论意义以 及现实意义。从房地产市场均衡的角度来研究房地 产价格，符合新古典经济学的思路，通过讨论均衡的 偏离就可以找到解决问题的办法；而从成本构成的 角度讨论价格控制就显得直截了当，但是成本控制 无法解决当市场中存在较严重投机气氛下的价格偏 离问题；而从宏观经济变量与房地产价格之间的关 系分析房地产市场尽管很有新意，但是从相关性的 角度调控房地产市场容易造成政策“一刀切”的现 象，政策的负面影响不容易控制；对于从地方政府操 纵房地产价格的角度讨论房地产价格更是缺少理论 上的阐释和经验上的证明。而且，国内还没有学者 从房地产投资来源结构的角度来研究房地产价格上 涨现象。 事实上，从中外的经验上看，历史上许多国家和 地区出现的房地产泡沫以及危机均和房地产投资过 度相关。日本在20世纪90年代出现了长达近10 的房地产危机，导致了日本近10年的经济疲软。其 根本原因在于日本一再放松银根，使利率创下历史 新低，导致过剩资金大量流人股市和不动产市场；其 次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作 为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡 沫的形成；第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都 纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁 荣1143。而从1998年东南亚金融风暴的教训来看， 主要原因在于大量国外资金进入这些地区的房地产 市场，大肆炒作房地产业，哄抬房地产价格，然后抓 住时机，利用这些国家外汇管理体制的漏洞，从房地 产市场抽逃资金，赚取汇率上的差价，最终对这些国 家造成了严重的影响。而香港的房地产价格飞速上 涨也和房地产投资相关。而我国20世纪90年代初 的海南、广西北海等地出现的房地产泡沫，其根本原 因也在于大量的银行资金进入房地产市场投机，最 终演变成房地产泡沫，对我国经济的发展造成了极 大的影响。 由此可见，研究房地产投资来源结构与房地产 价格之间的关系具有重要的现实意义。我们可以依 据它们之间的关系做出相应的政策选择，这样就可 以避免或者减少“一刀切”的调控政策对房地产业 乃至经济全局的影响。 二、理论假说 随着我国改革开放的进一步深化，投融资体制 也出现了较大的变化，已经逐步从以前单一的国家 投资转变为国家投资(主要是国家预算内资金)、银 行贷款、外资、自筹资金、其他投资以及发放债券等 多种方式并举的格局。 但是，考虑到我国财政管理体制因素，用预算内 资金进行房地产开发的数量越来越少，有的省份甚 至没有关于房地产投资的预算内资金，因此为了 方便计算，我们将其归并到银行贷款这一变量项目 下；另外，自筹资金因为其所占的比重较小且基本上 主要来自银行贷款，因此也将这部分资金归到银行 贷款项目下。因此在分析的时候将其预算内资金、 自筹资金以及国内贷款部分三部分相加得到来自银 行贷款的数量。 (一)利用外资 指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外 资金，包括外商直接投资、对外借款及外商其他投 资，但不包括我国自有外汇资金。自1999年以来， 外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差等， 大量境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。据 统计，2004年，房地产开发全部利用外资超过实际 使用外资的1／3，增幅达到34．2％，高于全国整体利 用外资增幅20．9个百分点。2005年1―2月，江 苏、上海、