筑诚营销+主题商业+上海主题商业专项.ppt

市场比较法 通过与周边或类似项目的要素比较，确定自身价格。 常用于常规商业项目，如社区商铺等项目中。 投资客户对价格的理解1 项目 销售价格 区域描述 港隆建材 11000元/平米 项目周边建材专业市场 长江国际商贸中心 15000元/平米（1F） 宝山成熟社区专业市场 返租案例解析 三、市场案例解析 对项目未来投资收益利润的预期 投资客户往往对价格的理解是该商铺未来的投资收益即租金水平是否能够支撑该价格。 项目 租赁价格 投资回报率 相应价格 恒大建材市场 3.6元/平米/天（1F） 9.5% 13800元/平米 建配龙 4.8元/平米/天（均价） 9.5% 18000元/平米 奥特莱斯 2~3元/平米/天 9.5% 8000~11500元/平米 收益还原法 通过对项目未来收益的判断，来确定项目自身价值及价格。 常用于项目定价中辅助参考 投资客户对价格的理解2 主题商业的开发流程与常规房地产项目开发有一定区别，因此其销售的优劣程度并不能完全按照开盘后的销售速度来片面概括，因为： 市场上相当的主题商业在拿地初期就开始了项目的推广，往往经过了若干年的客户积累，在取得预售许可证后上市销售，短期内取得了不俗的销售业绩，但其实是投入了若干年的前期工作，如长江国际贸易中心，前期积累时间较长，积累客户4000余组，最终销售时签约客户1000组；两港建材装饰城也于2002年开始项目推广，08年6月正式销售。 前文提到，主题商业开发商往往具有一定的产业背景，在业内拥有较强的资源整合能力，包括客户资源，也使其在早期通过开发商资源进行较早的项目推广，较长的前期推广时间，获得更多的客户积累。 主题商业项目的市场预热期相当之长，也由此促成了开盘后销售的火爆热销场景。 返租案例解析 5、推广周期 项目 去化周期 去化体量 上海国际鞋城（商场） 12个月 4.4万平米 曹安国际商场 18个月（目前尾盘销售） 3.5万平米 （其中前开盘6个月去化3万平米） 长江国际贸易中心 8个月 3.4万平米 （客户积累4000余组） 两港装饰城 24个月 7.4万平米 （2002年开始整盘形象推广，积累客户） 三、市场案例解析 主题商业在市场的常见去化周期在1~2年，其中强销期去化绝大比例房源，冲量去化特征较为明显，后续去化能力削弱，通常项目的年去化体量一般在3~4万平米，产品优势较强及营销推广强势的项目相应有所突破。 SP活动 媒体广告 营销方式 道路高炮 道路导旗 客户推介会 平面媒体软/硬广 项目围板 网络媒体 车身广告 返租案例解析 6、营销手段—方式 上海主要项目平面媒体广告投放统计(2006~2008) 楼盘名称 新闻 晨报 解放 日报 青年 报 新民 晚报 东方 早报 房地产 时报 上海 楼市 新闻 晚报 租售 情报 上海商报 地产周刊 劳动 报 申江服务 导报 其他 上海电子商城二期 16 1 1 3 中电紫旺电器城三期 1 1 国际机电五金城一期 2 1 上海曹安国际商城 54 5 3 37 1 3 5 4 兆地国际广场 35 5 25 2 4 1 1 长江国际商贸中心 1 2 2 1 上海服装城 3 上海服装机械城一期 1 上海车市 13 5 21 1 1 1 2 1 两港装饰成 1 1 1 长三角物流中心 1 返租案例解析 外地项目在沪主流平面媒体广告统计(2006~2008) 昆山赛格E谷 媒体名称 6月 7月 8月 合计 新闻晨报 1次整版 4次整版 （每周一次） 3次整版 （每周一次） 10次 新民晚报 —— 4次整版 未投放 4次 东方早报 整版一次 1次 合计 15次 返租案例解析 太仓国际生活广场 媒体名称 5月 6月 7月 合计 新闻晨报 9次整版（5.22-5.30每天1个整版） 8次整版、1次半版（每周三、周五各1次整版） 3次半版（每周一次，7.18之后无投放） 20次 新闻晨报、新民晚报仍是主题商业项目倾向的主流平面媒体 从投放量观察，除早期的曹安国际商城和上海国际鞋城广告投放力度较大，整体而言，上海主题商业的平面媒体广告投放量有限，多数项目一季度合计广告投放次数不超过10次； 相比较，外地项目为了扩大在上海的知晓程度，广告投入明显加大。 返租案例解析 主题商业的营销推广方式较为多样化，并不类似于普通房地产项目，集中于平面媒体广告的投放，主要的方式有： 城际高速道路的高炮广告，多数项目均有采用 信息告之为主的短信群发，昆山赛格E谷借助易居会短信推广 目的性明确的客户推介会，昆山红星美凯龙上海无一广告投放，但成功举办推介会 有特地针对性的区域推广，两港装饰城在浙江省内地市的区域推广 口口相传的传播效应积累客户。 返租案例解析 高炮 高炮 导旗 导旗 围板 返租案例解析 项目 强调卖点 具体内容 昆山E谷