房地产项目开发中成功运作股权信托融资的要点分析.pdfVIP

住宅金融 房地产项日开发中成功运作 股权信托融资的要点分析 胡吉欢 我国信托公司的发展已经有20多 信托关系中，股权信托的委托人拥有 实践中遇到的诸如职工持股会的法人主 年的历史，但真正信托业务的开展始 股权管理和处分权，受托人行使股权 体地位、公司法对公司股东人数的限 于2001年 信托法≯的公布。而房 的投票权和处分权时要按照委托人的意 制以及公司对外投资不得超过净资产 地产行业属于资金密集ll生行业又存在较 愿进行，这从法律关系上强化了信托 50％比例等法律障碍；② 表决权信 强的融资需求，因此房地产信托成为 权证持有人对信托资金运用的管理和控 托，公司股东可以依据他们与受托人 信托公司进行信托业务创新的一个极为 制权。 之间签订的表决权信托合同，在信托 重要的领域。特别是在2003年央行发 2、 股权信托的资金可以以开发商 期内将他们所持有的股份作为信托财产 布121号文件以后，121号文件抬高了 的资本金的形式进入公司，增加白有 转移给受托人，由受托人集中行使表 房产商获得银行贷款的门槛，使房地 资金比例，使公司的财务结构更加优 决权，实现股东意志。③ 国有股、法 产信托融资的竞争优势得到充分显现。 化，达到银行贷款的条件。此外，还 人股权信托，有利于政府盘活存量国 可以说，随着我国的城市化进程的加 可以有效规避有关政策对贷款信托的限 有资产，实现国有股减持和从竞争性 快、人民生活水平的提高、对改善住 制性规定，比如，2005年9月出台的 行业战略性退出的目标。法人股权信 房条件的迫切需求等，给我国房地产 212号文件所规定的：项目 “四证”齐 托也可帮助股东盘活资产，通过专业 市场所带来的巨大发展机会，给信托 全、开发企业具备二级以上开发资 的理财实现股权的增值或变现。 业的发展也创造了巨大的发展机遇。 质、项目资本金比例不低于35％等硬 股权信托所具有的上述特点在房地 目前，房地产信托是房地产金融领域 性规定。 产行业同样全部具备或适用，可以说 中增长最快的一个分支，而房地产股 3、股权信托充分运用了信#q}fl,9破 股权信托是目前及今后一段时间信托在 权信托因其诸多优点成为目前及今后一 产隔离功能和信托受益权的可分拆，1~fl,9 房地产领域最有前景的应用方式。 段时间信托在房地产领域最有前景的应 特点，来解决同股不同权fl,9：fIJ益分配 二、股权信托融资的运作模式 用方式。 问题一一如多方联合投资，但各方享 房地产股权信托是集合资金股权信 一 、 房地产股权信托是目前及 有的利益又不相同，在信托持股的模 托在房地产行业运用的一种表现形式， 今后一段时间最有活力的融资方式 式下就可以按照各方约定的任何利益分 从大的归类讲属于管理型股权信托。 股权信托，是指持有上市或非上 配条件来灵活设定，由受托人按照信 集合资金股权信托是指集合两个或两个 市公司股权的法人、依法成立的其他 托合同的约定来统一按约定分配，并 以上委托人的资金以股权形式进行投资 组织或自然人，基于对受托人的信 可避免各方发生违约所产生的道德风 的信托产品，包括基于信托股权的受 任，将其股权委托给受托人，由受托 险 。 益权转让，但不包括投资于上市公司 人按委托人的意愿以自己的名义，为 4、相比较与其他信托模式，股权 股票的证券信托产品。目前市场上的 受益人的利益或者特定目的，进行管 信托方案设计具有高度灵活性，能够 集合资金信托产品中，绝大多数为贷 理或处分的行为。相比较其他信托方 非常灵活的满足企业在公司法下无法顺 款投资。虽然贷款类信托无论在发行 式，股权信托具有以下特征： ：flJaf：决的各种问题。比如① 员工持股 数量和募集资金量方面仍占有绝对优 1、根据信托合同fl,9~9定，在股权 信托，可以有效解决目前员工在持股 势，但仍存在投资模式单一，抗风险