中美房产税制比较借鉴探析.docVIP

中美房产税制比较借鉴探析摘 要：根据我国房产业目前的发展形势，本文试图在分析我国现行房产税制存在的问题的基础上，通过借鉴美国房产税制在设计、实施方面的成功经验，提出了改革我国房产税制的对策建议：全面优化房产税制结构、加快构建房产税征管体系。 关键词：房产税 税制结构 征管体系 房产税作为国家调控房地产行业发展的重要手段和工具，一直在房地产行业调整等方面发挥着重要作用。2011年初，上海、重庆两直辖市相继实施各自的房产税改革试点方案，取得了阶段性成效。国际上，美国在征收房产税的同时，对房地产市场起到了一定的调节作用，同时也兼顾到了社会公平，值得我国学习和借鉴。 一、中美房产税制比较 （一）征税对象的比较 中美两国都以房产作为房产税的征税对象，是向产权所有人或出租人征收的一种税。美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，税法由各州制定。而我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。 （二）纳税人的比较 在美国，房产税的纳税人为拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我国房产税的主要纳税义务人不仅包括房屋产权所有人，而且在实际征税时还包括经营管理单位、集体单位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，从2009年1月1日开始，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要交纳房产税。 （三）计税依据的比较 计税依据是税制的一个要素，决定着房产税制度的主要特征。在美国，房产税的计税依据是房产的核定价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。由于实行联邦与州之间独立的分税制，房产税作为地方税种，各个州对于核定价值的计算标准都有所不同。我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的计税余值作为计税依据。依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额就是计税余值，而对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 （四）税率的比较 美国房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都在变化，因此房产税税率每年都有所不同。目前，美国大部分地区房产税的税率稳定在0.8％-3％之间，多数地区采用1.5%左右的税率水平。而中国房地产税率的设计早已与当今房产业发展不相适应，税负也不尽合理。现行自用和出租的房产税分别按照1.2%和12％税率两种计税依据确定。 （五）征收管理的比较 美国的征管程序严密便捷，评估和征管房地产税是相对独立的工作，评估为征管提供了有效依据，使征管工作更有成效。评估有可能是由同级政府执行，但一般是由州一级的部门负责执行，而征管却是由不同级的部门，包括县、市、学区和特殊权利机构等负责。在我国，房产税实行按年计征、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点一般为房产所在地。但征管的配套辅助机制尚不完善，相关部门征管也不严格，税收征管缺乏调控力度，造成实际征收率较低。 （六）房产税收优惠政策的比较 美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对于房产税减免措施的规定也有很大不同。 我国房产税与个人经济活动有关的优惠在于：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非经营用的房产免征房产税；从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。 二、美国房产税制对我国房产税制改革的启示 （一）全面优化房产税制结构 1.实行宽税基政策，扩大房产税的征税范围 一是将纳税人由对企业和个人经营性房产征税扩大到机关和事业单位的公办用房征税，对行政机关和事业单位的房屋征税，一方面，有利于平衡行政机关和事业单位与企业和个人房屋的税收负担，提高行政机关和事业单位管理水平；另一方面，有利于优化房产资源配置，促进行政机关和事业单位节约用房，避免房产资源浪费。二是征税对象从经营性房产扩大到部分非经营性房产。对居民每个家庭一套住房（比如人均不超过35平方米或每户一套最高为144平方米）免征税，但对每个家庭超过一套的房产征税。借鉴美国经验，笔者建议：对家庭拥有别墅、豪宅的纳税人，要按经营性房产征税，而对超过一套的住房，则按规定的税率计征，但给予减征30%的税收优惠。三是征税范围从城镇的房产扩大到城乡结合部的房产。由于我国地域发展不平衡，尤其是东西部差距较大，如果对农村房产征税实行一