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武汉城市轨道交通物业联合开发空间布局模式【摘要】本文依据联合开发的模式、土地特征及物业空间布局模式的理论概念,对武汉城市轨道2号线沿线15个站点的物业开发进行规划。将联合开发的模式分为地上综合体型、地下综合体型和区域网络型三类,按土地特征将轨道交通沿线土地划分为A、B、C线,采取线路上部、上盖平台等物业空间布局模式,对不同线域中的物业采取不同的开发形式和布局模式,实现由“地铁+物业”联合开发所引致的城市资源环境的协调可持续发展的目标。 【关键词】联合开发 空间布局模式 土地特征 城市轨道交通“地铁+物业”的联合开发能够优化城市的空间结构,促进城市空间的有序增长和土地的合理利用。轨道交通建设应结合商业、广告、上盖物业及沿线一体化开发等途径整合轨道交通资源,实现城市轨道交通资金筹措,进而赢利。武汉市轨道交通1号线的站点建设与城市开发缺乏互动,未形成站点周边土地的高密度开发,人口岗位覆盖率较低、各种方式交通换乘不方便等原因导致轨道交通出行不便,影响轨道客流。在借鉴1号线建设开发经验的基础上,在地铁建设初期对2号线的开发布局就进行详尽规划,将联合开发模式、物业空间的布局模式进行细分,以适应2号线沿线不同区段物业的开发要求,避免出现对1号线物业开发的漏洞。 一、“地铁+物业”联合开发的空间模式 1、联合开发的概念 联合开发就是将地铁公司、政府部门、房地产开发企业以及其他经济主体之间组成联合经济体,共同进行城市轨道交通周边物业的开发、共同承担风险和分享利润的合作投资方式。因此,联合开发是一个协调多方利益机制、共同协作的活动。在联合开发的实施过程中,强调政府、地铁公司与物业开发公司的合作,由城市轨道交通建设主体利用自身在规划、土地等方面的法定权利,结合物业开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,保障联合开发的成功实施。联合开发的规模要求与商业定位密切融合,对现有物业和新开发物业的整合是联合开发规模规划的重要因素。而商业定位不当会使商机流失,导致城市轨道建设所带来的潜在价值没能得到充分挖掘。 2、联合开发的模式 联合开发的项目分布于城市轨道交通的各个站点,由站点所处区位的不同、土地特征与周边城市环境的差异等特点决定了联合开发的商业设施呈现出不同的建筑形态及空间特性。根据联合开发所形成的建筑形态及空间特征,可以把联合开发模式划分为地上综合体型、地下空间综合体型和区域网络型三种类型。 地上综合体型的联合开发所形成的建筑体量大部分位于地面以上,这种模式适合于地铁、轻轨等地下、地面和高架线路模式。商业综合体建筑与轨道交通车站的空间位置关系主要有:垂直层叠式、穿越式、通道连接式。地上综合体型的开发通常规模较大,多为综合型的商业模式,包括住宅、商业、公共交通设施和公园等公益场所建设。目前比较成功的开发案例是东京大都会广场。 地下空间综合体是集商业、交通、娱乐、停车、防灾等多种城市功能的地下综合体。这种模式主要适用于位于城市中心区域,周边地面建筑物较为集中,或者地面上为绿地、城市广场等,在用地受到限制的状况下,为了有效开发零散的土地资源而采取的开发形式。地下空间综合体的形态可分为交通型、广场型和复合型。交通型通常位于城市较为宽阔的道路地下,一般规模有限,主要用于过路通道等建设;广场型通常位于城市广场或绿地底下;复合型为前两者的复合,一般规模庞大,内部空间较为复杂。在地下复合型的联合开发中,商业部分不仅要与地铁站之间以地下通道相连,还与城市街道和周边商业设施之间的步行系统相连,以相互贯通的地下空间网络将周边区域资源整合。采用这种模式要注重地下空间的环境设计,使绿化景观和自然采光延伸到地下空间。对于复合型的开发要重视地下商业的主题定位,突出特色,弥补其空间环境的劣势。广州地下物业开发成功的只有“流行前线”与天河购物中心,“流行前线”与烈士陵园地铁站由通道连接,与地面中华广场商业城和陵园西手机城相互掩映,物业开发规模大,消费群体定位为追求潮流的青年人,成为广州老城区的一个重要消费区域。但与公园站连接的“动漫星城”,作为广州最大的地下商城,以动画、漫游为经营中心,是全国首个动漫网游体验基地。但由于大部分的经营项目与其主题并不密切相关,“动漫星城”没有取得与“流行前线”一样的成功。 由于地下空间一般不计入规划控制的容积率,且对它的开发不用另外支付或支付很少的地价费用,当(地上建筑造价+土地价格/容积率)(地下建筑造价+地下空间价格)时,开发地下空间只需要付出较小的经济成本,在这种情况下,联合开发的地下综合体的开发优先于地上综合体的开发。 区域网络型联合开发适用于规划好的城市副中心,围绕轨道交通的枢纽站而进行的区域性的大规模开发。网络型联合开发通常会包括若干个地面综合体,以及一个或多个地下商业街。这一类