俄国农民土地银行运作模式.docVIP

俄国农民土地银行运作模式摘 要：农民土地银行是沙皇俄国成立的国有抵押贷款机构，隶属财政部管辖，其活动接受政府的监督。政府规定贷款的发放原则、抵押土地的价格评估、拍卖程序以及划分银行的业务范围等 关键词：俄国；农民土地银行；运作模式 中图分类号：K512.42 文献标志码：A 文章编号：1008-0961(XX年农奴制改革以后，俄国走上了资本主义发展道路。但农奴制的残余阻碍了资本主义生产关系的发展，广大农民并没有完全摆脱对地主经济的依附，继续饱受剥削和压迫，俄国的社会矛盾日趋激化。地主经济由于不适应新的经济形势而走向衰落和破产，由于缺乏实现经济转轨所需的大量资金而急于出售土地。贵族地主和占人口绝大多数的农民都对现实表现出强烈的不满，沙皇专制制度的生存受到威胁。为了缓和日益尖锐的阶级和社会矛盾，减轻农民的艰难境况，保护贵族和地主利益，1882年5月18日，沙皇亚历山大三世批准《国家农民土地银行章程》，标志着农民土地银行的正式建立 一、农民土地银行的贷款原则 农民土地银行发放的贷款用途有着严格的限制，只能用于购买土地。申请贷款的对象包括村社、农民合作社及个体农户。凡属农户所有制的，每个农户最高贷款限额500卢布；凡属村社或农民合作社土地占有制的，按男性人口计算，每人最高限额125卢布[1]297。两种贷款期限最初分别确定为24年零6个月和34年零6个月，贷款的年利率为7.5%～8.5%。农民土地银行直接将贷款支付给土地的卖主，借贷的农民用现金支付补交款。补交款一般在签订买卖契约时由农民以定金的形式交付，补交款允许分期偿付 发放贷款的资金通过发行和销售农民土地银行国家债券的渠道筹集。债券的年收益率5.5%，面值分100、500和1 000卢布三种，由俄国国家银行销售，在彼得堡交易所流通。银行用借款人支付的偿还费每年偿付债券本息，债券利息和本金的偿付由抵押在银行的土地和政府资金进行担保。银行章程规定，财政大臣有权决定发行不超过500万卢布的农民土地银行的抵押债券。如果债券的发行量超过这个限额，财政大臣必须按照法律规定程序征得沙皇的批准 为取得贷款，农民必须向银行提供买卖双方签字并经过认证的土地买卖合同。村社或者农民合作社购买土地的，签订米尔或者合作社购买合同。农民土地银行的借款人必须向银行或者其分行递交自己的贷款申请书。申请书包括下列内容：借款人姓名、居住地址、抵押物的名称和位置、抵押的土地数量、贷款金额和偿还期限、抵押物评估方法(正常评估和特别评估)等。借款人递交的申请书应注明其居住地公证人的姓名，由该公证人对双方约定的不动产买卖契约进行公证。借款人还须同时提交以下文件：抵押证明，载明抵押物交付抵押的条件和限制；抵押物评估清单；土地所有权证明；记载缴税和欠缴税额的税单。借款人必须签订抵押具结。具结是限定抵押地产所有权和使用权的法律文件，包括借款人自递交申请书之时起到完全偿还债务为止的全部义务。银行对交付抵押地块的使用有着严格的限制：未经银行同意不得签订租赁合同；不得提前一年向土地承租人收取地租；不得以砍伐为目的出售抵押土地上的林地；不得出售或者拆除抵押土地上的建筑物；通过农民土地银行获得的土地不得作为自由抵押物；全部贷款还清之前，非经银行同意不得出售抵押土地。发放贷款时银行收回借款人的具结，借款人违反具结上注明的任何一项条款，银行理事会可以要求借款人返还部分贷款。如果借款人不履行要求，银行有权对抵押物按规定程序进行拍卖 借款人递交的申请书和其他相应文件由地方分行核实后交农民土地银行理事会审批，由银行理事会确定发放贷款的金额和期限，并下发批准文件。征得借款人同意后，分行将该文件送达公证人，贷款文件公证后寄送借款人。借款人所购买的土地负有债务不能作为公证人拒绝批准土地买卖契约的依据。但是，根据银行章程规定，土地的债务总额不得超过贷款和补交款的总和。如果土地买卖契约与相应的法律相抵触，或者出售的土地存有争议，则公证人应立即通知发放贷款的分行。除非银行理事会同意以该地块作为借款人履行贷款合同规定义务的抵押物，否则公证人不得对买卖契约进行公证。公证后的买卖契约由农民土地银行的地方分行交给土地的买主，如果买主不在，则交给当地的治安法官 二、贷款抵押土地的价格评估方法 政府对农民交付抵押的土地价格评估方法有着具体的规定。交付农民土地银行作为抵押物的土地价格评估办法包括正常评估和特别评估。正常评估是以现行的土地租赁和销售价格为基础，根据由财政部、内务部和国家财产部联合制定并批准的《按俄亩计算正常评估办法》进行核算。通过正常评估发放的贷款比例为抵押土地评估价格的70%。原始的抵押物评估清单由土地所有者填写。通过正常评估方法申请贷款，借款人提交的评估清单应包含下列信息：土地所在的省、县，地产与其最近城市、码头、