投资性房地产的两种计价方法.pdfVIP

投资性房地产的两种计价方法 ■王 萌 一 、 背景 规范，如果要用公允价值，对企业的损益影响很大， 随着我国经济的飞速发展，我国的房地产行业 所以要有条件的引用。有确凿证据表明投资性房地 也日益繁荣，为了规范企业土地、房地产项目的投资 产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 行为，财政部2006年对《企业会计准则》进行了大规 地产采用公允价值计量。但是，对于同一企业来说， 模的修订，在此次修订的内容里，专门加入了一项新 无论投资性房地产有多少，只能采用一种模式进行 的企业会计具体准则，《企业会计准则第3号——投 后续计量，不得同时采用两种计量模式。 资性房地产》。该准则明确规定，投资性房地产是指 1．投资性房地产在成本模式下的计量 为获取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产 产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 达到可使用状态时，按照其实际成本 后转让的土地使用权和已出租的建筑物。在此项会 借：投资性房地产 计准则中详细规范了投资性房地产的确认、认量和 贷：银行存款 相关信息披露的实施细则。本文拟就投资性房地产 或(在建工程) 计量的账务处理进行具体的说明。 按照固定资产或无形资产的有关规定，每月计 二、两种计量模式的具体方法 提折旧或进行摊销时 (一)初始计量 借：其他业务成本 投资性房地产的具体计量方法有两种，这是针 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 对后续计量而言的。某个项目确认为投资性房地产， 取得租金收入时 在最初的计量方式中，只能采用成本法，而且只有固 借：银行存款 定资产或无形资产真正用于租赁或资本增值时，才 贷：其他业务收入 可以确认投资性房地产。 投资性房地产存在增值迹象时应当进行减值测 如果是外购的投资性房地产，投资性房地产的 试，测试后发生减值的，应当计提减值准备。 成本包括购买的价款、相关税费和可直接归属于该 借：资产减值损失 资产的其他支出，但这种情况仅限于购买后立即对 贷：投资性房地产减值准备 外出租或用于资本增值的投资性房地产。如果购买 采用成本模式下的计量其实是沿用《固定资产》 后自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的房 和《无形资产》准则，运用的计量方式与这两项准则 地产，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开 基本相同，只是科目不同而已。这就使投资性房地产 始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形 计价的具体可操作性大为增强。正因为如此我国对 资产转换为投资性房地产。自行建造的投资性房地 投资性房地产的计量方法以这种方法为主导。 产只有在达到预定可使用状态时才能予以确认。如 2．投资性房地产在公允价值模式下的计量 果达到可使用状态后自用一段时间才用于投资，也 这种计量方法是与国际接轨的一种计量方法， 需要先行通过固定资产或无形资产进行核算。 因为我国的适用环境尚不成熟，但未来的发展方向 (