维护房地产市场稳定发展法律对策研究.docVIP

维护房地产市场稳定发展法律对策研究摘要：近几年来，我国房地产市场不断升温。本文从法律的视角，首先概述我国目前房地产法律立法发展进程，评价分析当前我国房地产法律不足之处，进而提出完善我国现行房地产法律体系的对策建议 关键词：房地产市场　发展　体系　完善 [中图分类号]D9XX年--1978年 这一阶段的房地产法的立法特点主要有：(1)这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。(2)确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。(3)立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性 2.第二阶段：1979―1994年 这一阶段房地产法立法的特点：(1)随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。(2)房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。(3)房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在。不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。(4)房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全 3.自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法 这一阶段我国房地产法的立法特点：(1)当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。(2)我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全 二、当前我国房地产法律不足之处 1.房地产开发管理有关法律规范不够完善 第一，房地产开发主体不清，导致法律纠纷的产生，国家资源的流失，腐败现象的增加。其中涉外房地产企业在设立及运作方面存在的问题较多。由于在《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然有一些政策性的规定，但界定不够明确，再加上执行过程中主观因素多，结果导致某些开发商钻法律条文的空子。第二，土地使用权出让的透明度有待提高，存在暗箱操作现象。在《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但由于法律条款对于诸如何为“条件”没有做出具体的规定，导致在有偿出让土地中，绝大多数是协议出让。这就给房地产开发土地取得程序存在暗箱操作的可能，造成国有土地资产的流失 2.房地产法律中专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚需完善 物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，至于建筑物以外的共有部分，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。这种范围不清和界限模糊的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为容易引起纠纷的“无主物” 3.房地产业有关立法存在相对滞后性、独立性差等缺陷 从立法原则上体现了原则性与灵活性相结合根据房地产市场经营需要并总结经验的基础上形成法律制度的滞后性立法原则；从内容上来看，法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范，且国家政策成为我国房地产立法的主要基础，部门规章、地方性保护条例大多在实际应用中居主导地位，而且在一定领域，国家利益取代法律规定，房地产政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力；从立法技术上看，我国房地产立法质量不离，立法层次较低，房地产法律体系不够科学，结构混乱，各种不同层次的法律规范交叉重复，界定不清，且政策指导因素