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论不动产登记瑕疵法律救济摘要：不动产物权登记是物权理论中一项重要的内容，它具有维护不动产权利静态安全和保障不动产动态交易安全的功能。在我国目前的法律制度下，因登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等情形，不动产登记错误或疏漏较为常见。本文重点对不动产登记瑕疵救济予以研究，一方面对现有法律相关规定加以小结，另一方面提出完善登记瑕疵法律救济包括统一登记机关、不动产登记信息公开化、建立信息网络系统、完善实质审查制度、完善不动产登记簿等 关键词：不动产登记 瑕疵 救济 【中图分类号】D923 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（XX年我国《物权法》颁布实施，其中对不动产登记瑕疵的救济规定主要有以下三方面: （一）预告登记制度 预告登记是为了保全以发生不动产物权得丧、变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。概括地讲，预告登记有下列几种效力:保全效力，即旨在使发生不动产变动的合同债权请求权届时能实际上发生物权变动的效果;顺位保护效力，即顺位在先的优先保护;预警效力，即第三人不得无视预告登记的存在，不得以善意而为抗辩;满足的效力，例如在相对人破产时，经预告登记的债权请求权排斥他人而保障其优先实现 （二）异议登记制度 异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿上,从而使不动产登记的真实性受到质疑起到阻确登记公信力的作用。因此，异议登记的法律效力可以概括为以下两方面:保全真正权利人的权利；警示第三人谨慎进行交易行为 （三）更正登记制度 不动产登记固然可以保护交易的动的安全，但这种保护在有些情况下却可能是以对静的安全的牺牲为代价的。为了平衡交易安全和真正权利人之间的利益，设立了更正登记制度。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力 二、关于完善我国不动产登记瑕疵法律救济的建议 现有法律中对不动产登记瑕疵救济除了以上三条外，规定比较少，但是众所周知，不动产是人类生活的重要物质资料，其价值和作用之巨大是其他生活资料所无法比拟的，一旦不动产体系混乱(尤其是确认不动产自然状况、归属等的登记活动出现瑕疵)，人类正常的生活秩序将遭受到严重的冲击。因此下面对完善我国不动产登记瑕疵提出一些个人的建议： （一）建立回复登记制度 回复登记是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记效力的一种登记类型。对“不当原因”的理解为登记簿的全部或一部分因水灾、地震等原因而发生物理上的灭失，或者是登记事项的全部或一部分被不适法地涂销。目前我国的不动产登记法律法规中对此没有明确规定，以四川汶川大地震为例，在这次大地震中各受灾地区登记薄受损，对这种地震所引起的登记瑕疵，在现行的法律上并没有救济的规定，当前我国正在提倡“依法治国”，因此我们有必要在法律上加以明确规定做到有法可依 （二）统一登记机关 实践中大量的不动产登记瑕疵都是由于登记机关不统一、登记权限不明确等原因造成的，因此，统一登记机关、确定唯一的登记机关对消除不动产登记瑕疵是大有裨益的。我认为，登记机关的选择在符合法理的基础上，要充分考虑到登记制度变迁的路径依赖特征，充分考虑现有制度状况，我们过去的选择决定了现在的选择。我国当今的土地登记是以国土资源管理部门为基础，因此最优的选择方案必须考虑到土地登记制度变迁已进入由“行政机关”登记的路径，选择法院或其他中介组织进行登记，都是十分不现实的，理由如下:不动产在本质上要么是直接指向土地的物权，要么是建立在土地物权之上的，因此物权由地政部门负责不动产登记有一定理论依据；地政部门进行登记可以辐射到中国城乡全部土地，并且十几年来的地籍管理工作，不仅提供了较为全面和详实的土地产权资料，同时也造就了一支熟悉土地登记业务的专业队伍，这具有其它部门无法比拟的优势；法院作为登记机关有一定的弊病，目前我国司法改革尚未完成，司法机关的独立性尚未达到，各地法院又承担着繁重的审判任务，如果把法院作为登记机关，当物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，如此的登记现状必然对法院最后的裁判产生影响；公证部门作为登记机关将无法解决重复登记等登记瑕疵的问题，因为它并非国家机关，无上下级隶属关系，当事人可以在其所在地自愿选择公证部门 因此登记机关统一的基本思路是以国土资源管理部门为基础，将建设部管理下的房产登记划归国土部门，并逐步将林业、草原、滩涂等纳入土地登记 （三）不