详细规划中的基地分析方法(最新)概要1.ppt

建设环境为主导的基地分析方法 3. 土地权属分析要点 ● 摸清基地内的权属关系 ● 按照不同的权属类型进行分类 ● 分析各类权属在改造中的难度 ● 研究空间整合的难易程度 案例分析：《合肥老城区旧城改造规划》 对老城区的土地权属进行细致调研，老城区公共设施用地占总用地的23.18％，且空间布局比较分散；用地权属非常复杂，各单位又在用地边界上互相咬合，提高了旧城改造的成本，不利于整体的开发和改造；老城区周边用地在不同程度上被各单位占据，环城公园的社会、经济、生态价值都没有很好地体现出来。老城区在空间形态上呈现“大院子”的单元结构， “大院子”都是独立占地的行政居住配套用地，规模较小,封闭性强，从某种程度上说， 如何瓦解“大院子”的组织结构是整体改造的关键所在。 建设环境为主导的基地分析方法 4. 建筑质量分析要点 ● 制订建筑质量评价的标准 ● 按照标准对现状建筑进行分类 ● 统计各类建筑质量的量化比例 ● 分析建筑质量反映的特征和问题 案例分析《合肥老城区旧城改造规划》 ● 总建筑面积665万平方米，三类建筑彼此穿插在一起。 ● 二、三类建筑总面积达450万平方米，中等质量建筑占总量一半以上，显示老城区建设质量总体偏低，需改造范围广。 ● 三类建筑质量的平均层高2.1，此类建筑极大地浪费了土地资源。 建筑质量分析图 建筑质量三维分析图 建设环境为主导的基地分析方法 5. 建筑密度和容积率分析要点 ● 按照适宜的尺度划分基地地块 ● 统计各地块的建筑密度和容积率 ● 分析建筑密度和容积率的分布状况 ● 分析其反映的特征和问题 案例分析《合肥老城区旧城改造规划》 高密度建设使老城区空间有窒息感觉，老城区的平均建筑毛密度为30.74%，扣除环城公园的用地则达到34.8%，净建筑密度44.5%；老城区建筑平均层高为4.1层，高建筑密度直接导致街区开放性不足，老城区的透气空间十分微弱。 建设环境为主导的基地分析方法 6. 历史街区和特色空间分析要点 ● 识别基地内需要重点保护的历史性建筑和历史街区 ● 总结基地内独具特色的空间环境 ● 分析基地内建筑特色、风格 ● 特别要注重对历史性建筑物周边环境的调研 案例分析：《合肥老城区旧城改造规划》 老城区形成了独具魅力的空间形态：环城公园和四大公园形成“一条项链+四颗明珠”的格局，独特的街道及空间布局彰显着城市魅力。 但也面临诸多问题：空间的扩张使得特有的城市形态与园林城市的格局受到挑战、老城肌理和历史文脉的延续受到了巨大冲击、整体层面城市设计缺失、环城公园开放性不足等。 建设环境为主导的基地分析方法 7. 道路及交通分析要点 ● 更大范围内的分析交通系统 ● 现状道路网络和道路等级结构 ● 静态交通与慢行交通设施 ● 交通服务、交通组织、交通管理、交通行为等分析 ● 重要的交通节点和典型交叉口分析 案例分析《合肥老城区旧城改造规划》 多种矛盾交织使道路交通问题错综复杂： ● 城市空间拓展与交通的结构性矛盾； ● 道路网络布局的缺点与道路等级结构不合理； ● 交通服务、交通组织、交通管理、交通行为有待强化与优化； ● 静态交通与慢行交通设施缺乏、规范化低。 现状要素叠加分析——运用系统分析进行多因子综合评价 对于改造类型的项目来说，如何通过系统理性分析确定可改造度是最根本的基地分析工作。目标的实现取决于对现状建设的深入分析，包括两个层面：从物质性层面对改造可行性进行全面分析评价；从非物质性层面对改造必要性进行分析。 基于建筑质量分析 基于容积率分析 基于用地权属分析 叠加分析 改造适宜性分析 改造必要性分析 改造可行性分析 建设分区 选取最核心的要素通过分值叠加进行综合判断，得出基于物质形态的改造可行性分析 改造可行性分析 通过对客观的改造可行性和主观的改造必要性叠加分析，得出改造分区图 改造可行性分析 改造必要性分析 建立发展分区：在更新目标指导下，依据改造可行性和改造必要性评价，将老城区分为综合改善区、控制建设区和引导建设区三类分区。 * 2006.10.27 2013.05 基地分析在详细规划中的运用 卢星明 海口诚本规划设计咨询有限公司 交流内容 ● 基地分析的作用 ● 基地分析的方法 ● 基地分析的程序 基地分析在详细规划中的作用 一. 规划中“基地”的本质 基地及其未来的发展意向是规划设计的两个根本，两者紧密地联系在一起，不同的使用功能和设计手法将深刻影响基地的面貌。 作为规划的