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国际大都市的住房保障体系 文 ／严荣 由于人口密度高、土地资源稀缺 等原因，国际大都市的住房矛盾普遍 较为突出，因而需要通过住房保障方 式缓解部分群体的住房困难。探讨国 际大都市的住房保障体系建设，不仅 有助于了解并把握国际大都市的特点 和发展规律 ，而且有助于推动社会主 义现代化国际大都市建设取得阶段性 进展 一 住房保障体系与国际大 都市的发展 (一)国际大都市的住房特征 国际大都市的住房状况．既反映 了所有城市共有的情况．又体现出一 定的特殊性。这是由于从小城镇到城 市再到大都市 ，是一种人 口规模不断 增加 空间与建筑不断扩张、生产和 经济功能不断提升的历程。人 口集聚、 空间拓展以及产业升级，都对国际大 存量结构调整 ，以适应对建筑的不同 量 当中．租赁住房的套数 占64．2％， 都市住房问题的解决方式产生重要影 需求，包括住宅之间以及住宅和非住 自有住房 占31．0％……纽约市租赁住 响。 宅之问的用途调整．促进资源节约与 宅所 占份额是美国全国平均水平的两 1 ． 国际大都市的住房供给特征。 合理利用。 倍 。 概括起来看，国际大都市的住房建筑 2．国际大都市的住房需求特征。 3．国际大都市的房价特征．国 形式以公寓 小户型为主 ，注重对存 国际大都市的住房需求普遍较为旺 际大都市的房价一般高于全国平均水 量住房资源的利用，但住房供应普遍 盛，主要以租赁方式解决住房问题， 平．而且上涨较快。比如．2009年伦 较为紧张。以公寓 小户型为主。比如． 住房 自有率较低。比如 ．伦敦市的住 敦市的住房价格中位数为 250000英镑 伦敦市的公寓类房屋 占私人和社会公 房 自有率比英国的平均水平低了10％ ／套．平均数为363043英镑 ／套．而 共房屋部门所提供住房的比重分别为 左右。1991年伦敦市的住房 自有率 英国的相应数据分别为 169000英镑 ／ 35．9％和 75．2％．两居室及两居室 为57％，同一时间英国的平均水平为 套和213490英镑 ／套。1996-2009年 以下类别房屋所 占比重分别是 39．5％ 66％，低 了9％ ：2001年．伦敦市为 伦敦市住房均价的增幅为241％．而 和64．2％ 远远高于英国其他城市的 58％，而英国平均水平为69％，低了 英国住房均价的增幅为196％。 水平。日本东京市的公寓占所有住房 11％。再比如，纽约市近2／3的住房 4．国际大都市的居住特征。国际 的比重是67％．也远高于全国平均水 为承租人居住。根据 2005年纽约市的 大都市居民住房水平一般低于全国平 平。纽约市将现有的建筑进行相应的 HVS (住房和空置状况调查)，住房存 均水平 而且表现出明显的郊区化特 May 201227 |簪 磁 ● 0|≯ 征。比如．1998年东京都所有住宅的 纳百川，为各类人才展现才华提供舞 近保障基准线的中等收入住房困难群 户均面积约为60平方米．而 日本整个 台。但国际大都市相对高昂的生活成 体．应该给予相应的扶持，鼓励这部 国家的户均面积约为 92平方米 两 本和商务成本，会使一部分人才知难 分群体 ，在政府的帮助下通过 自己的 者的户均面积差值达 30平方米以上。 而退。在这些成本中，居住是一个较 努力改善住房条件。具体形式包括 ： 与此同时，在东京圈内住宅用地供应 为突出的问题。目前．由于住房租赁 提供租金补贴、首套房信贷优惠、共 总数中，离东京城市中心区50公里以 市场的房源不稳定 ，租金价格高企等 有产权式的经济适用住房等。 上的用地 比例，从 1985年 10．7％ 猛 问题．往往会对引进人才和来沪务工 所谓 高端有约束”，是指通过税 增到 1990年的457％。 人员产生 挤出效应 。因而．缺乏完 收、信贷等政策约束高收入群体过多 (二)住房保障体系对国际大都市 善的住房保障体系 难以为各类人才 地 占有住房资源，缓解国际大都市住