2011年杭州人居展考察总结.pptVIP

2011杭州人居展考察总结 一、观展体会 人气/房价/供应/需求/限购/成交/高地价 二、产品设计新趋向 规划布局/立面风格/户型设计/细部考量 一、展会观感 人气不旺。周五世茂展场人气不旺，有些展厅更是人流寥寥，冷冷清清；和平作为主展场人气较世茂稍好一些。周六虽逢假期休息，和平展场人气也未见爆棚之势。 房价高涨。主城区内已经没有低于两万元/㎡的房子，几近“破二进三”。宏观调控背景下，杭州房价未见任何松动，虚高的房价已远远超过客户的收入水平，本地的刚性需求无力购买，望房兴叹。 供应巨大。杭州市“一主三副六组团”的城市规划，让原本不大的杭州主城区呈现四面分扩的大格局，各区各版块的主题式规划建设如火如荼，供应量巨大。整体产品线呈现大户型的主打格局，150㎡-220㎡，260—400㎡，500㎡以上的奢华路线。豪宅供应呈现出典型的“二元结构”，即别墅和超高层豪宅。别墅不再是豪宅的唯一代表。在产品设计理念上，将别墅式的生活体验植入高层，宽绰户型，超奢华精装、世界顶级配套设施、采用“圈层营销”先预约再看房凸显客户的尊贵感。 观望浓厚。看楼车座不满载，客户实地看楼的热情不高，其中不乏打发时间，随车走访凑热闹。销售人员车上没有进行销讲，实地看楼也没有一起陪同。可见，高企的房价，使得买卖双方深陷博弈，市场观望氛围浓厚。 限购严格。展会走访调研发现，杭州限购令执行较为严格，对意向客户的发问开发商亦没有主动拉拢之意。 成交下滑。“看得人不少买的人不多”，本届杭州人居展上高涨的房价，奢华的大户室产品类型，将刚需彻底的隔置于门外，观望浓重，成交不振。 惊人的高地价。据坤和西溪里展位的销售人员透露：四个月前杭城4宗地块共拍出48.82亿，杨家牌楼地块和之江旅游度假区地块分别以25735元/平方米和37069元/平方米的成交单价，创下了杭州楼面地价的成交新高。开发商拿地的热情近乎疯狂，传递给市场一个讯息：杭州房价不会降。给已经高烧的杭州楼市再燃虚火，后市不可想象。 “大杭州”一主三副六组团市域版图外延扩展，各区建设遍地开花 《杭州市城市总体规划》中确定了，杭州“一主三副六组团”，即一个主城，三个副城（江南城、临平城、下沙城）、六个组团（塘栖、良渚、余杭、义蓬、瓜沥、临浦）的城市发展格局。其中，主城、三个副城，形成杭州的中心城区，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。 《总规》提出了杭州未来城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 《总规》明确了杭州未来城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 二、杭州产品设计新趋向 规划布局：根据宗地规模、地形/地脉特征、周边道路交通情况、周边自然及景观优势，最大化利用土地，规划布局多采取“依形就势”、“围合院落”、“（中轴）对称平衡分布”（多以一条南北向的中央景观轴呈东西对称分布，具有仪式和尊贵之感。如华源爱丁郡的英国皇家风格的中轴对称、德信臻园的中国宫廷中轴对称设计等）。 建筑形态组合：“稀缺多层（官邸/电梯花园洋房）、别墅(联排/独栋)、小高层和高层”三类建筑形态优化组合 主流建筑风格： 新古典主义风格/新古典偏现代（灵感蓝本：使领馆建筑、学院派建筑；欧洲现代城市公寓建筑；高端会所建筑；欧洲著名酒店） ArtDeco风格（艺术装饰） 法式风格（法兰西风情） 英式风格（纯英伦风情） 现代风格（简约/超现代） 多层和别墅类建筑风格较为丰富，有西班牙、英式、美式、法式、新古典、简欧、现代等多种风格组合；近期新品多以“新古典主义、法式、英式、现代”风格为主导方向。 小高层和高层建筑多选择“新古典主义（新古典主义偏现代）、ArtDeco的建筑风格”。建筑外形俊朗、挺拔；元素符号简约、鲜明；线条使用简洁、流畅；颜色运用与多层立面相协调，整体感觉与多层建筑和谐相容，即整体统一且凸显现代气息，独具风格感。 代表及典型项目： 德信·中外公寓：新古典（建筑原型：以中国近代使领馆建筑为创作灵感，结合欧式古典立面、亦新亦旧、古朴典雅） 郡原·九衡公寓：新古典（建筑原型：美国华盛顿乔治敦大学的一栋学院建筑） 郡原·湘江公寓：欧洲新古典（建筑原型：海利根达姆凯宾斯基大酒店，唯美、知性） 郡原华浙·九润公寓：新古典偏现代（建筑原型：以巴黎现代城市公寓建筑的风格特征和造型元素为蓝本，古典意蕴的秩序与美感）