中华广场营销方案.docVIP

目录前言一、市场调查分析（略）二、可借鉴案例分析三、项目基础条件分析四、SWOT分析五、项目的市场定位1、?形象定位2、?消费群体定位3、?经营业态定位和功能定位、业种组合4、?销售目标市场定位5、?租赁目标市场定位6、?商场的经营管理模式确立六、产品整改建议1、商业广场空间设计2、商场内部庭院设计技巧3、走道、洗手间布局设计要点4、商场电梯布局规划要点5、商场室内灯饰设计要点6、商场物业内墙、地面设计7、商业地产小品点睛设计8、休息椅、垃圾桶布置要点9、设置自动系统七、营销推广1、?项目营销战略设定和总体推广思路（1）?项目营销战略设定（2）?总体推广思路2、?招商（详见《商业策划方案》）（1）?商场各楼层功能定位与业种组合（2）?商场铺位布局规划和经营面积划分（3）?人流动线规划（4）?各楼层商户组合（5）?各楼层租金价格及租金回报分析（6）?招商策略3、?销售推广（1）?商场的销售面积划分（2）?商场均价确定及各销售单位价格确定（待商场销售面积划分并经房管局测绘后制定）（3）?带租约销售设计及物业销售回报和投资效益分析（4）?销售阶段的划分（5）?开盘前销售流程设计及销售推广节秦控制（6）?产权式销售八大危机的防范措施（7）?销售准备（8）?销售管理4、?广告运动5、?市场推广活动6、?公共关系活动7、?公关危机防范8、?市场终端信息反馈体系的建立和运行9、?公关应急处理、反公关10、?销售计划八、附件 ? 前?? 言 中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下鼎足之势全新时代。商业产将是中国房地产开发的下一个热点。值得注意的是虽然同出地产体系，但商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的区别：1．?住宅物业是商品，购买者往往就是终端消费者；而商业物业是生产资料，购买者是投资者，其具有双重目标市场，即“租赁市场”和“销售市场”。2．?作为一个动态的地产，商业地产主要依靠经营获得利益，需要依托于商业地段价值和经营特色。3．?商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。4．?商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年（商住综合类型物业土地出让年限50年）。5．?相关政策的约束限制性强，贷款额度最高为6成，期限为10年。6．?后期的装璜、经营、维护等费用大。7．?商业物业开发回报率高，通常是住宅投资的2-4倍。8．?房地产开发商与商家的合作、联合将是以后商业开发的趋势。“中华广场”作为一个高住综合楼，因其裙楼商业部分比例较大，是开发商主要的利润来源，住宅部分（兼办公）只是为了摊薄土地成本的辅助物业类型，我们可将本项目视作商业物业进行策划推广，商业地产在开发经营思路上，概念和方法与居住型物业有诸多不同，这就要求我们尊重商业地产属性，按商业地产运营规则，需要整合物业开发和商业经营、后期管理三项工作，把握要领，充分作好前期策划定位和后期经营管理，才能成功地将商业物业在市场中有效地租售。若仅限于及时卖出，则有失于根本，终将搬起石头砸自己的脚。我司在接受“中华广场”项目的策划推广任务时，即组织精英团队，对项目的市场环境进行调查分析，对项目现状进行诊断，本着科学、严谨、务实的工作态度，为该项目进行系统的统筹运作策划，提出了具有创新意识的营销战略，制定了切实可行的推广策略和计划。我们将用我们的智慧和努力，为开发商快速回笼资金，并最大程度地获取收益。项目推广策划并不是一个闭门造车的过程，每一个项目的推广因其自身特点和所处外部环境不一样而都有其独特性。因此策划所要做的就是因时制宜、因地制宜，时刻根据市场环境的变化进行动态调整，有针对性的采取各种策略，适应市场，挖掘潜力，进而占领市场。 一、场调查与分析（略） 二、可借鉴案例分析1、“光彩大厦”大厦推广启示“光彩大厦”以产权式投资概念进行推广，在重庆市掀起了一股“投资概念”热潮，在房地产市场形成了一定的影响，它的推广思路，为重庆众多相同或相近的楼盘（包括滥尾楼）提供了一个较为可行的推广模式。但同时，“光彩大厦”由于在推广中的操作因素，也给该项目留下了难以解决的后遗症。在学习借鉴“光彩大厦”的推广经验基础上，我们也要认真研究一下它在推广中的得失，在反思中总结，在总结中进步， 以便于我们在今后的操盘中误入歧途。 2、“光彩大厦”推广策略（1）提出了重庆市房地产市场的USP ——“产权式商铺”概念营销。（2）将“华联商号概念”与“产权式投资概念”形成互动，激起目标消费者的投资热情。（3）集中而大量的广告投入，且广告表现力强、广告诉求大胆，传播造势到位，成功地吸引了目标消费