第五章房地产开发企业的上市融资.ppt

　据人民日报消息，郭树清表示，我国公司类信用债的余额不到股票市值的1/4。债券市场仍以国债、金融债等利率产品为主，公司类信用债券占全部债券存量的1/5。 （二）企业短期融资券 一年内还本付息，企业短期筹措资金的一种融资措施。 （三）可转换公司债券 债券发行人依照法定程序发行，在一定期限内按照事先约定的条件将其转换为企业股票的一种特殊公司债券。 （四）企业债券 中国境内具有法人资格企业按照法定程序发行，约定在一定时间内还本付息的有价证券。 公司债券与企业债券的不同 1、发行的主体不同 2、所筹集资金的不同：企业债券固定资产投资和技术革新 3、信用基础不同 4、管理程序不同：公司发行核准制，企业发行需要发改委审批。 三、房地产企业发行债券的条件 企业发行债券的条件： （1）企业规模达到国家规定的要求； （2）企业财务会计制度符合国家规定； （3）具备偿债能力； （4）企业经济效益良好，发行企业债券前三年连续盈利； （5）所筹资金用途符合产业政策 公司发行债券条件： 1、资产条件：股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元； 2、对累计发行债券的限制规定：累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十； 3、盈利要求：最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息； 4、用途要求：筹集的资金投向符合国家产业政策； 5、利率要求：债券的利率不超过国务院限定的利率水平； （三）企业短期融资债券的发行条件 （1）在中华人民共和国境内依法设立的企业法人； （2）具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利； （3）流动性良好．具有较强的到期偿债能力 （4）募集资金用途符合国家规定； （5）近三年没有违法和重大违规行为（6）已经发行的融资券没有延迟支付本息的情形； （7）具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度； （8）中国人民银行规定的其他条件。 四、房地产企业发债前信用评级工作 五、中国房地产企业债券融资回顾 （一）1992年起步阶段 （二）1993-1998整顿阶段 （三）1998-2005年恢复发展阶段 （四）2005年至今稳步发展 第三节 房地产项目融资 一、项目融资概述 （一）含义 为了建设一个新或者收购一个现有项目、或者对现有项目进行债务重组所进行的一切融资活动。 （二）项目的特征 1、以项目为主体进行融资 2、无追索权或有限追索权 （1）时间的有限性 （2）金额的有限性 3、融资风险分散、担保结构复杂 4、融资成本高 （三）项目融资模式 1、直接安排模式 2、项目公司模式 3、设施使用协议 4、产品支付模式 5、BOT模式：建设 –运营-转让 6、PPP模式：公共部门与私人企业合作 7、售后回租方式 BOT模式 1994年8月3日签约的北京京通高速公路。投资者是美国林同炎中国公司，投资额为13亿人民币，特需经营年限20年。该工程已于1996年5月1日竣工通车。 PPP模式 ??? 根据北京地铁4号线初步设计概算，北京地铁4号线项目总投资约153亿元。按建设责任主体，将北京地铁4号线全部建设内容划分为A、B两部分：A部分主要为土建工程部分，投资额约为107亿元，占4号线项目总投资的70%，由已成立的4号线公司负责投资建设； B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备，投资额约为46亿元，占4号线项目总投资的30%，由社会投资者组建的北京地铁4号线特许经营公司（以下简称“特许公司”）负责投资建设。 ????? 4号线项目竣工验收后，特许公司根据与4号线公司签订的《资产租赁协议》，取得A部分资产的使用权。特许公司负责地铁4号线的运营管理、全部设施（包括A和B两部分）的维护和除洞体外的资产更新，以及站内的商业经营，通过地铁票款收入及站内商业经营收入回收投资。 ?? ??? 特许经营期结束后，特许公司将B部分项目设施完好、无偿地移交给市政府指定部门，将A部分项目设施归还给4号线公司。 　酒店式服务公寓最早始于1994年的欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 　　看起来，酒店式公寓有着不限购、户型小、总价低的优势，但是对于大多数购房者来说，酒店式公寓产品的弊端似乎更加明显。首先是土地性质问题，酒店式公寓有的是以住宅性质存在，有的是以办公性质存在，这是由于用地性质不同所导致。土地性质不同，土地使用年限也就不同。 进而导致置业者的水费、电费与普通住宅的交付也不相同，说白了，就是两者付出的成本不同；其次是购买非住宅类的酒店式公寓不可以落户口；再有，非住宅酒店式公寓还需承担至少50%的首付，10年还贷周期，且只能做纯商业贷款，贷款利率在基准利