解析土地增值税清算问题.pdfVIP

长 期 以米 ，彤 厉 地 广 止／业 避 祝 王 蚩 原 是祝 收 管政策存在诸多漏洞 ．导致征收成本大、力度小、见效甚 微。许多开发商利用房地产项 目开发时间跨度长、环节多、 成本计算复杂的特点，想方设法地钻政策漏洞 ．同时由于 税制设置复杂、计算繁琐 ，给土地增值税清算带来难以 处理等一系列问题。笔者参阅相关资料并结合工作实践 ， 对土地增值税清算过程中出现的问题做如下解析。 一 、 非直接销售未视同销售收入 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、 对外投资、股东或投资人分配、抵偿债务、换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为，未视同销售和土地 增值税清算收入。 企业将上述开发产品的用途行为．应视同销售，在开 发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认 的收入 (或利润)，其确认收入 (或利润)的方法和顺序如下。 文 ／樊其国 解析±地增值税清算问题 (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品 的．由主管税务机关核定其营业额。具体包括以下两个方 市场销售价格确定。 面 ：第一，纳税人与其关联方之间提供应税行为，不符合 (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公 独立交易原则而减少纳税人或者其关联方营业额的；第二， 允价值确定。 纳税人向非关联方提供应税行为，实施不具有合理商业 目 (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成 的的安排而减少其营业额的。纳税调整是税务机关管理的 本利润率不得低于 15％，具体比例由主管税务机关确定。 重要手段．税务机关可以参照其开发规模和收入水平相近 的当地企业的土地增值税税负情况．按不低于预征率的征 二、以明显偏低价格销售而少计收入 收率 核定征收土地增值税。 项 目销售时，在无正当理由情况下，以低于均价 1／3 的明显偏低价格，将产品销售给本公司股东及相关联的个 三、开发产品转作固定资产应视同销售收入 人，应属于故意压低售价而转移收入的行为。 a,-开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等商业 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六 用途时，因产权未发生转移，所以不征收土地增值税。 项规定 ，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的 的，税务机关有权核定其应纳税额。 《中华人民共和国营 通知》(国税函 [2008]828号)规定 ，企业发生的处置 业税暂行条例》第七条规定．纳税人提供应税劳务、转让 资产 除将资产转移至境外之外，由于资产所有权属在形 无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由 式和实质上均不发生改变．可视作内部处置资产，而不视 May 201233 同销售收入，相关资产的计税基础延续计算。房地产开发 明确土地闲置费不得于土地增值税税前扣除 表明在房地 企业 ，将开发的部分房地产转为企业 自用或用于出租等商 产企业所得税与土地增值税税前扣除两方面规定存在差 业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税 ，在 异。 税款清算时不列收入．不扣除相应的成本和费用。由此可 见，对开发的商品房转为 自用或出租等，不论是否办理产 六、印花税作为 “与转让房地产有关的税金” 权，只要产权没有发生转移的．不征收土地增值税。 进行扣除 在计算扣除额时，将印花税作为 与转让房地产有关 四、借款利息全部列入开发成本利息支出 的税金 进行扣除，造成了印花税的重复计征。 某房地