贵州织金县金南国际营销策划方案_145PPT.ppt

金南商街阶段营销策略 ◆ 阶段二：主力店招商期 10年3月-10年11月 营销目的：强势招商，主力店入驻 营销策略：定向公关、一致性营销策略； 媒介组合：户外、车屏、DM、楼书 营销推广时间：7个月 金南商街阶段营销策略 ◆ 阶段三：次主力店招商期 10年11月-11年5月 营销目的：品牌攻击，招商引导 营销策略：全员营销，主题活动营造氛围； 媒介组合：户外、DM、楼书 营销推广时间：6个月 金南商街阶段营销策略 ◆ 阶段四：开业经营期 11年5月-11年7月 营销目的：魅力锭放，消费引导 营销策略：主题活动聚集人气，促销推广营造氛围； 媒介组合：现场包装、户外、短信、DM 营销推广时间：2个月 写字楼营销策略总纲 ◆ 定向公关，寻找客户定做式生产销售； ◆ 差异化营销，寻求市场机会点，凸显项目特色，抢占市场； ◆ 品牌营销，打造织金唯一甲级商务大厦； ◆ 客户关系营销，以品质赢市场，以口碑带动销售。 写字楼阶段营销策略 ◆ 阶段一：导入期 2009年12月 营销目的：先做市场，再做产品，提升品牌知名度； 营销策略：概念导入、观念引导，定向公关； 媒介组合：户外、项目包装、 营销推广时间：6个月 写字楼阶段营销策略 ◆ 阶段二：开盘强销期 10年6月-10年12月 营销目的：强势销售，提升品牌知名度与美誉度； 营销策略：定向公关、新闻发布会 媒介组合：现场包装、道旗、车屏、楼书、 营销推广时间：6个月 写字楼阶段营销策略 ◆ 阶段三：持续销售期 10年12月-11年10月 营销目的：保持市场热度，持续销售； 营销策略：散销为主，租赁为辅；活动造势； 媒介组合：户外、DM、直邮、短信； 营销推广时间：10个月 写字楼阶段营销策略 ◆ 阶段四：收盘期 11年10月-11年12月 营销目的：销售节点，回笼资金； 营销策略：活动造势，促销配合； 媒介组合：户外、DM、短信； 营销推广时间：2个月 住宅组团营销策略 ◆ 体验营销策略解析 项目进入施工中期，建立实景样板房，消费者可以直接看到项目现场以及期待未 来景象，所以，我们完全可以通过对售楼部的包装以及施工现场看房通道的 包装，来吸引人流并消费者留下很好印象； ◆ 客户外部拓展营销 以织金县城附近乡镇居民为主要客户拓展，通过项目造势、整合推广拉动销售； ◆ 人脉泛营销 通过项目良好的口碑，制定相应奖励措施，刺激老客户带新客户; Shopping Mall目标客户群定位 先租后售的运营模式，决定了我们的目标客户群： 品牌商户 私营投资者 高端消费者 Shopping Mall目标投资者分析 ◆ 比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导； ◆ 他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑； ◆ 投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 ◆ 大部分的投资意愿集中在面积面积较小的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过100万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期 具象化 周边单位公务员、企业高层管理人员小商铺经营者 投资物业经验相对较少，要求投资回收期短，对变现能力要求高。??厌恶风险，只买位置好的铺位。??价格承受能力较差，对总价敏感。??这类客户分布较分散，朋友介绍、户外广告、报纸、电视等多渠道投入能将信息传递给更多的目标客户。 客户敏感性排序投资门槛〉投资回报、投资回收期〉目前经营能力〉未来升值潜力 客户具象 客户具象 中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产 具象化 投资客、生意人、企业高管? 置业关注点 对价格敏感??关注投资回报率和投资回收期??关注项目长期升值潜力??关注物业铺位分割方式、开间、进深比例??关注项目内部??对停车位有一定要求??这类客户分布较分散，朋友介绍、户外广告、报纸、电视等多渠道投入能将信息传递给 客户敏感性排序投资回报率、投资回收期〉未来升值潜力〉投资门槛〉目前经营能力 客户类别 支付能力（元） 相应总价范围（元） 相应产品 种类 客户定位 A类 周边经商小业主 中小公务员 10万 30万 小型商铺 B类 经济实力较强的生意人群 中高级公务员 周边地市投资人群 中等实力商家 企业高层管理人员 私营企业主 20万——50万 100万以下 50㎡以下的商铺 C类 高端私营企业主 大型机构或商家 50以上 100万以上 50㎡以上的商铺 共性： 较为理性，对商业有着自己独到的理解，他们深深的懂得