北京市住房价格构成研究.pdfVIP

首都经济贸易大学不动产研究所硕士论文 引 言 北京市的住房价格居高不下，其价格走势一直为人们所关注。95年以来，北京市住 宅价格一路攀升，平均每年以5．4％的速度递增，每平方米的平均售价从3500元涨至U4500 元左右①。过高的房价超过了大多数普通消费者的承受能力，在一定程度上影响到房地 产业的正常发展，影响到广大市民住房条件的进一步改善。北京住房价格能否下降到合 理水平，是北京房地产业能否成为国民经济新的增长点的关键。 关于住房价格的研究文献很多，讨论北京市住房价格过高的文章天天可见，但多限 于定型论说，定量分析较少，特别是依据系统的一手资料作实证分析的更不多见。部分 观点或结论因缺乏科学、客观的数据支撑，是有偏的，如不予以更正，有可能误导决策 层和舆论界。故此，本论文在详实搜集一手资料的基础上，以实证分析为重点，力求其 系统化。 本文对北京市90年代中期以来的住房价格构成进行较系统的分析，通过调查费用成 本数据，从建安成本、行政收费、市政基础设施和配套建设、拆迁政策、住房政策和金 融政策等几个方面分析了住房价格中可以降低的因素，所得初步结论：北京市的商品房 价格有将近180一300元／平方米的下降空间。希望所得结论，科学、真实、具有说服力， 并有助于学术界的深入研究和政府决策。 需要说明的是，本文中所论的住房专指北京市的城镇住房，并限定于商品房、经济 适用房、和危改回迁房。 由于作者水平有限，对于住宅开发过程中的费用归集恐有疏漏，请专家指正。 ①数据来源：北京市统计局北京统计信息网，观察分析，统计报告及资料，2002 第1页 j￡京寿穗房价榷构成研究 第一部分 脊关住房价格构成囊孽璞论依据 一、住房价格的理论构成 1、住房价格的理论构成 根据马克思的价值学说，。往房的价格由地产的经济实现形式和劳动价值所组成。 往痨理论徐穆麴戏戆四个摹本要素是：1)±撼投属瓣经济实现：±遗投藩是倥痔徐格 的外生因素，使住房的价格大大高于其内在价值。2)物化劳动：及住房开发经营全过 程中所消耗的各种嫩产资料的价值。3)活劳动中的必要劳渤：即必要劳动的报酬支出。 4)潘劳动中瓣剩余舅凌：箕爨餐表褒梵盈零l。 在实际生活中，住房价格由以下几大部分构成@： (一)住房开发成本费用， 箕孛包繇：l、±遣嫠鬻投蹬诖金、 2、征地费(征用集体土地需要支付) 3、拆迁费 4、勘察设计及蘸期工程费 5、建筑安装工程费 6、附属工程费 7、闻接费麓 (二)期间费用，毹括管骥费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其纯行政健事业往收费。 (五)利润。 2、土地价格及其特点 住房价格与土地价格的关系密不可分，且随着经济的发展，土地的稀缺性体现得越 来越明显，±遗徐格成荧影确往痨徐格豹最大蠢素。往房徐格与一觳餐徐静不鬻之韪主 要体现在地份，或者说主装是由地价的特征造成的。 鸯张东、陈柏东，《房地产经济学》，华中理工大学出版社，第～敝，1996,P228—234 @《北京枣商品往宅销售价格构成管理办法》 第2页 首都经济贸易大学不动产研究所硕士论文 1)土地价格的形成 根据劳动价值论的基本观点。，马克思认为，作为自然资源的土地不是劳动生产物， 在商品经济条件下，由于土地成了买卖的对象，因此具有价格。然而，土地价格并非商 品价格，即不是土地价值的货币表现，而是资本化的地租。用公式表示： 土地价格=地租／利息率。 例如，一公顷的土地，每年地租100元，而年存款利息率是5％，要得到相当于地租 地价格取决于两个基本因素：一是地租额的多少；二是年利息率的高低。同时，土地价 格同地租额成正比，同年利息率成反比。 西方经济学关于土地价格的形成理论大多是在市场价格理论的基础上发展起来的。