林祖嘉 - 政大商学院信义不动产研究发展中心 - 国立政治大学.ppt

房價、泡沫、與住宅政策 政大經濟系教授 林祖嘉 2008.5.16 大綱 I.. 前言 II. 決定房價的因素 III. 台灣總体經濟與住宅市場現況 IV. 住宅政策 V. 結語 參考文獻 I. 前言 1．台灣房地產市場怎麼了？ 。「預售屋馬上漲，先付訂520再談價」(聯合報 2008.5.15) 。「台北市新成屋房價是雲林縣新成屋的6.2倍，是全台新成屋的4倍」 見表1 2．台灣房價有泡沫嗎？ 。張金鶚教授的警告 。泡沫會破嗎？ 。M型社會下的M型房價 3．人民與政府該如何因應？ 。自住與投資 。住宅政策與住宅(補貼)法 表1 各縣市平均房價 單位：萬元/坪 II. 決定房價的因素 房價與住宅屬性： 林祖嘉(1989)：住宅屬性(自有與租屋)， 林祖嘉與馬毓駿(2007)：大量估價法 張金鶚與范垂爐(1993)：房地產真實交易價格 房價、品質、與興建成本： 張金鶚與劉秀玲(1993)：房地產品質 林祖嘉(2000)：住宅生產函數 房價、區位、與環境因素： 林祖嘉與林素菁(1993)：環境品質、公共設施 洪得洋與林祖嘉(1999)：道路寬度、捷運系統 林素菁(2004)：明星學校 林祖嘉與凃雅珍(2008)：風水效應 II. 決定房價的因素 (續） 總体經濟因素： 吳森田(1994) ：所得與貨幣供給 吳森田與吳祥華(2004)：affordable housing and speculation 林祖嘉與林素菁(1996)：通貨膨脹、貸款成數 Lin and Lai (2003)：貸款支出、儲蓄行為 房價與泡沫： 林祖嘉(2007)：泡沫與總体經濟因素 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007)：泡沫的大小 III. 台灣總体經濟與住宅市場現況 總体經濟現況 經濟成長率 通貨膨脹率 M1成長率 利率 出口成長率 外匯存底 表2 . 台灣總體經濟現況 表2. 總體經濟現況 （續） 2. 住宅市場現況 房價指數 價量指數 建照與使照成長率 土地增值稅增加率 表3 台灣房價指數 圖1 全國住宅價量指數趨勢圖 資料來源 ：國立政治大學台灣房地產研究中心 圖2 台北市住宅價量指數趨勢圖 表4 建照、使照與土 地增值稅成長率 3. 台灣房價有泡沫嗎？ 房價與租金趨勢 以租金為基準估算的泡沫(27%) 以所得為基準估算的泡沫(37%) 圖3 台北市平均房價 （萬元/坪） 圖4 台北市房價租金比 圖5 台北市房價所得比 圖6 以租金推估之泡沫價格占房價比例 圖7 以所得推估之泡沫價格占房價比例 4. 沒有考慮到的因素 生產成本：品質與地價 房價與所得分配： 家戶上濾，住宅下濾 M型所得與M型房價 預期心理(520有效嗎？) IV. 住宅政策 1. 民眾當如何因應？ 。租買選擇 。投資 vs 自住 2. 住宅政策 。青年購屋 。任宅補貼： 直接興建，出租國宅，租金補貼 。住宅(補貼)法 。租稅政策： 土地增值稅、地價稅、… 。不動產交易資訊透明化 實際交易價格課稅 。大眾捷運系統 。上位計畫：國土規畫 V. 結語 房價泡沫 vs. 股價泡沫 房價與所得分配 總体經濟表現 住宅政策 簡報結束 敬請指教 * * * * 資料來源 ： 國立政治大學台灣房地產研究中心 信義房屋不動產企畫研究室 內政部建築研究所 資料來源 ：國立政治大學台灣房地產研究中心 資料來源 : 台灣經濟新報 資料來源 : 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007) 資料來源 : 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007) 資料來源 : 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007) 資料來源 : 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007) 資料來源 : 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2007)