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四平铁东区城乡结合部集体土地使用现状问题及对策摘 要： 研究目的：分析集体土地进入市场存在问题，揭示集体土地进入市场发展方向。研究方法：为制定出台集体土地进入市场有关制度实施。研究结论：规范完善土地市场。 关键词： 集体土地使用权； 集体土地市场； 土地管理 中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号：1009-8631（2010）07-0017-02 引言 四平铁东区城郊，位于市区长大铁路东端，辖区有2镇1乡37个村，其中城东乡7个村32个自然屯与25个居民社区接壤，城乡结合部村庄距城市中心最近1.5公里，最远5公里，是四平市房屋、棚户区改造重点区域。随着城市建设发展速度加快和近几年交通道路扩建和延伸，这片区域房地产买卖十分活跃。笔者对这块城乡结合部的集体土地市场的现状存在问题进行了调查、并在此基础上提出一些治理对策。 一、集体土地使用权进入市场的现状 1． 以房屋买卖交易为名，变相买卖集体土地使用权 这是铁东区城乡结合部当前集体土地市场中比较普遍的问题，仅长发乡立业村4个自然屯为例，买卖房屋随之土地使用权转让的，从2005年―2009年就有74宗，面积约13000?，交易额达300万元，购买房屋的市区居民占85%，产生这一现象的原因有四个方面：一是在城乡结合部买房既便宜又宽敞，比城里合算。二是有的城市居民将原有楼房出租或出卖后，到近郊购买房屋，即解决住房，又能经商，一举两得；三是城区房屋改造动迁户，不需要回迁安置的占20%的比例郊区购房；四是企业在企业资金拮据的情况下可用少量的资金解决更多的住房问题。 2． 从出租房屋场地为名，变相出租集体土地使用权 近年来，铁东区城乡结合部随着道路扩建增加了许多商业网点和机关、学校、企事业单位，由原来不繁华区段变为交通便利具有经商优势的地段，便于第三产业的开发。因此租赁双方不惜高买、高卖、高租房屋和场地，并以双方自立契约的形式，变相买集体使用权，据不完全统计，从2005―2009年铁东区城乡结合部集体土地使用权出租给单位或个人达305宗，面积达47000?，年租金约130万元。 3． 擅自改变土地用途 以南桥检查站102国道南段3例，102国道和303国道交会处，因路拓宽会增大车流量和客流量。这些原有田地全部改房经商、出租。尤其是乡村集体集单位或利用原有围墙搭设临时房屋，或将原有厂房改建、扩建经商出租，仅对3个乡及10个村所在地调查、擅自改变土地用途的案件从2005年至2009年末达45宗，面积达9000?。 4． 以集体土地使用权为条件、以“联建”为形式交易土地 2005年山门镇山门村出地9000?与某公司以“联建”形式达成协议，村里以出地作为条件，某公司投资400万元，以村委会名义建厂房和办公楼，按协议规定两家企业投产后，按效益共同受益。这样村利用集体土地行为条件从“联建”从中获得利益。 5． 私下协议非法炒买炒卖，非法交易集体土地使用权 其表现是把旧房屋及土地买进来，再利用城市拆迁建筑材料，进行翻建、改建、扩建、再卖出去，从中获得暴利，这种现象铁东区城乡结合部每年发生30件以上。目前仍有上升趋势。如平东村李某，在2005年以20000元买下3间五城新砖平房，建筑面积56?及附属用地200?集体土地，经过改建扩建后，不到一年，又转手卖给胡某，以38000元成交，去掉人工费，材料费5000元，从中获利13000元。 二、引发带来的问题 1． 直接扰乱城乡土地管理秩序 据调查铁东区城乡结合部有80%用地单位和个人未经乡、区土地管理部门批准和办理变更手续，以隐蔽的房屋交易掩盖了土地使用者的私下交易，势头有增无减，导致了土地管理秩序的混乱。 2． 城乡结合部集体土地资产流失严重 目前城乡结合部集体土地增值迅猛增长，由于集体土地市场管理不善，造成大量集体土地资产流失，据调查铁东区城乡结合部每年集体土地交易额约400万元，如按收取交易额的20%至25%的流转金收取，乡政府，每年大约流失集体土地流转金90万元左右。 3． 形成新的社会分配不公 据对立业村、平东村、一面城村的调查，2005年非农户比重占农村人户的30%到2009年非农户已占农村户45%，一些乡、村企业单位，在国家没有明确法规和管理要求之机，将房屋出租收入作为本部门流动的帐外资金，为本单位职工的福利和奖金。不仅给单位与单位之间、个人与个人之间带来新的社会分配不公，还诱发了土地投机和不正之风。 三、治理对策 目前，城乡结合部自发集体土地市场受城市国有土地市场发展的影响，已经形成规模，如果把其引向规范化轨道，是我们当前等待解决的问题，笔者认为应该采取如下几个方面对策： 1. 制订本