对物业管理的界外思考之二十二：如何形成建筑物区分所有权（下）.pdfVIP

物 权 REALRIGHT 如何形成建筑物区分所有权?这并非可以简单思维、 OWnership)——这就是土楼的区分所有。共有是土楼住民 逻辑推理的问题。第一，建筑物区分所有权制度应该承接 区分所有的思想基础。古代土楼区分所有的核心概念，不 本民族的不动产习惯。第二，建筑物区分所有权制度应该 是土楼住民以个人所有为本的权利，而是相互的义务。大 注意自己的罗马法物权逻辑。第二三，建筑物区分所有权制 家的利益才是至高无上的。I41现代建筑物区分所有权理论 度应该照顾汉语的历史积累。目前，这_三点都欠考虑。 的核心概念是专有所有权 (专有所有权具有主导性 o151 先说不动产习惯。什么是习惯?据历史学家的说法： 专有所有权的本质是个人主义的。专有所有权人的行为本 “它有四个标柱 ：古风性、持续性 、确定性和合理性。”【j 能趋绝对化和 自由主义。 习惯 的原型是惯例：“习惯是根据民众的见解进行解释， “在罗马法中，所有权是一个严格的概念。一个人要 因为习惯的一般发展、它的培育和形成，都是在世俗之人 么享有所有权，要么不享有所有权”。6[1罗马法有 “一物 中发生的，因此被称为 一‘般大众的习惯法’。”[】我们的 一 个所有权”理念，经过德国民法典 “有体物”观念影响， 不动产习惯就以 “福建土楼”为例 !现存可见之最早福建 罗马法所有权开始简单化、绝对化。在一个可以想象的区 土楼是永定县湖雷镇的馥馨楼，建于公元769年，至今已 分所有建筑物中，区分所有权的边界冈为不能绝对确定建 有 1200多年历史，现在大体保存完好。最晚之福建土楼 筑物的区分所有边界，所有权无法绝对化。罗马法所有权 是永定县下洋镇的善庆楼，建于 1979年。令人惊诧 “土 的绝对性有一个前提条件，所有物是边界可见，可触觉， 楼”还有现代版。巾山大学副校长 、历史系教授陈春声先 或者可明显感知的。建筑物的区分所有，区分部分不能明 生2008年8月30日报告，直到最近，某城市有一个很有 显感知物之区分边界。冈此，建筑物的区分所有无法绝对 规模的房地产开发，居然盖的还是这样的圆形的楼房，这 化，区分所有权就不能绝对化。不能绝对化的区分所有权， 个现代 “土楼”(粤 、深 、港一带称 “围楼”)还能够卖出 区分所有人的权利只能靠相互义务保证。从要求方式上说， 去，而且大家觉得盖这样的房子才够气派。I。】说明 “土楼” 区分所有权是索要相应义务的权利。自德国民法典开始， 的历史从古至今没有中断。 示了土楼建筑的古风性和持 罗马法式的所有权只有 自我绝对化的习惯 ，实现所有权不 续性。那么土楼所有权习惯法的确定性和合理性呢? 以索要相应义务为习惯。历史上只有英国普通法权利才有 现代 “土楼”和古代土楼，在所有权习惯上能否同日 索要相应义务的习惯。这恰恰是英国普通法与欧洲大陆法 而语?这考验现代建筑物区分所有权理论。以福建永定县 不同之处。英美普通法的财产权，以至基于英美普通法的 下洋镇 590年历史的集庆楼为例。集庆楼 72个单元，最 西方经济学的产权理论都可以不提所有权。相反，罗马法 盛时期住过 50多户300多人。能不能说集庆楼590年前 则以所有权为基础 ，离不开所有权概念。英美普通法有它 打基础时，依习惯，50多户住民就打下了我们现在以个 特殊的历史基础。普通法的核心概念不是所有权，而是一 人所有为本的建筑物区分所有权制度的历史基础?恐怕不 种相互义务，由英格兰土地封建法而来。“封建习惯法的 能这样确定。几百年前建造土楼，有的是独姓家族集资共 核心概念不是关于财产而是关于相互的义务。”[71话说到 建，共同所有。有的是二、三姓家族集资共建，共同所 这里，我们不能把建筑物区分所有权置于罗马法所有权体 有。即使独姓血亲共有，100年过后，500年过后，血缘 系和普通法财产权体系之间。我们没有普通法司法制度。 淡薄了，习惯上仍然是住民共同所有。土楼中的住民永 为此，我们只能将建筑物区分所有权认定为基于共有的区 远是在共有中分别占有各 自的单元房间 (Fraclionsofoo一 分：建筑物区分所有对世是一个共有 ，权利边界清楚；对 晚代物业 ·新业主 MODERNPROPERTYMANAGEMENT NEWPROPRIETOR 2008{2 REALRIGHT 物 权 内以共有人义务制约共有人权