浅析土地使用权与房屋所有权抵押.pdfVIP

管理研究 MANAG~!!t,4EN RESEARC-!； 浅析土地使用权与房屋所有权抵押 刘少华 郑志军 (江西省峡江县国土资源局土地储备交易中心，江西 峡江 331409) 关键词：土地使用权；房屋所有权；抵押 摘 要：本文通过阐述土地使用权与房屋所有权的概念及相互关系，分析了土地使用权与房屋所有权的抵押形式，以 划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押以及房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题等，对现实中土地使用权与房屋所 有权的抵押有一定指导意义。 中图分类号：F29330 文献标识码 ：A 文章编号：1671—8089(2008)12—0104—02 一 、 土地使用权与房屋所有权 动。 l、土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权 房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是 “房随地 可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合 走”和 “地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这 同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划 一 原则。由于土地和房屋是两类不同的资源以及生产、生 拨土地使用权。集体所有的土地因必须先由国家征用变为 活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋所有权或土地 国家所有权以后才能够转让，一般情形下农村集体所有的 使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持两个独 土地不得用于抵押。土地使用权属于用益物权，即在他人 立的部门来主管与办理。这样的结果 ，不但与 “房随地 之物上得以使用收益而设立他物权，是以物的使用价值之 走”和 “地随房走”原则相悖 ，同时也带来了实际中变更 取得为 目的的物权，其主体不是所有权人而是使用权人， 土地使用权而不变更房屋所有权，即 “两证”严重分离的 其权利经登记公示具有排他性。 现象。 以房产设定抵押物时，抵押人得以自己有所有权或处 分权的房产进行抵押。房屋所有权属于物权，依法对 自己 二、土地使用权与房屋所有权的抵押 所有的物享有占有 、使用 、收益和处分的权利，其主体是 1、房地产抵押的形式 房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公 (1)房屋所有权和土地使用权的同时抵押 示也具有排他性。 房屋所有权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其 土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的、不能相 合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的 互替代的、各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的 房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。 资源和生产资料 、生活资料 ，决定了其抵押是两种不同的 (2)房产和地产的分别抵押 财产抵押，两者不具有同一性。 房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和 2、土地使用权和房屋所有权的关系 地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人， 土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成 抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅 部分 ，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用 就抵押物卖得的价金优先受偿。 该土地。因此，房屋所有权的取得，必须建立在已经依法 在实践中，房产和土地使用权分别依法抵押给不同 取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋所有权或土地使 的债权人时，其效力是没有问题的。抵押人将房屋和土 用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变 地使用权分别抵押给不同的债权人 ，并经过抵押物登记公 作者简介：刘少华，男，大学，江西省峡江县国土资源局土地储备交易中心副主任，工程师。 郑志军，男，大学，江西省峡江县国土资源局罗田国土资源所所长，助理工程师。 104 现代物业 ·新业