土地收购房屋拆迁评估中不应忽视潜在房屋价值.pdfVIP

l ·●__l i 一 、 潜在房屋价值概念的提出 企业A房地产评估价格就是二者之和 ：1200+ 潜在房屋价值确实存在，而实际评估中，由于它 952=2152万元。 的缺失或忽视它的存在，已严重影响房地产收购或拆 评估似乎无懈可击 ，但 问题 出来了，因为该企业 迁价格评估结果的合理性，甚至已阻碍了土地收购房 的邻居企业 B相同土地但一次竣工的厂房 (建筑面积 屋拆迁的顺利进行。我们先分析下面的一个案例。 8000平方米)评估价格为：1200+952+952=3104 某企业A在某城市规划区内有 l0000平方米 万元。而建造同等结构该类厂房的成本不会超过 (折合 15亩)工业土地，按照建筑规划许可证可建造 1200元 ／平方米 (在计算时没有特殊说明按 12O0 8000平方米，第一期已建造建筑面积为 4000平方 元 ／平方米计算)。我们计算一下二企业的成本和收购 米并已投入使用，该企业欲再建造第二期厂房时，接 评估价格差异： 到城市规划部门作出限制建造的通知，该企业土地用 企业 B和企业 A的成本差 ：1200元 ／平方米× 途从工业用地欲变为商地用地，并且该企业土地及地 4000平方米 (A企业二期拟建的建筑面积)=480万 上建筑物列入收购标的。 元 ； 按照该市“非住宅房屋拆迁价格评估操作规程的 企业 B和企业A的收购价格差：31O4万元 (企 通知”(下简称操作规程)中规定，土地和房屋评估公 业 B的评估价)-2152万元 (企业A的评估价)=952 式 (各地的规定基本上都大同小异)如下： 万元。也可以是 2380元 ／平方米x40O0平方米=952 土地评估价=基准地价X土地使用年限系数X期 万元。 日修正系数X比较因素修正系数X土地面积 企业 B对评估无异议，而企业 A则不干了，不同 建筑物评估价一[(重置价格一小配套)X层高修正 意评估结果并拒绝按此评估价进行收购，同时要求继 系数X成新率+小配套费]X综合费用调整系数X建筑 续建设二期厂房。尽管是劳民伤财，但企业A非常清 面积 楚续建二期厂房有利可图。最后这种要求显然得不到 在计算中，我们确定土地价格为900元 ／平方米 满足，收购陷入了僵局。 (折合80万元 ／亩)，即土地总价为 1200万元。 为什么会发生这样的情况呢?我们认为这是因为 建筑物评估中，“(重置价格一小配套)X层高修正 在评估中忽视了“潜在房屋”的价值，企业A的不满意 系数X成新率+小配套费”计算结果为 1400元 ／平方 正是体现了其对拥有那潜在收益的考虑。 米，相当于该市钢混二等结构建筑物的重置价格，“操 二、潜在房屋价值的法律依据 作规程”规定综合调整系数为 1．7，这意味着建筑物 潜在房屋可以解释为尚未建但可以马上建成的 的评估单价为：140Ox1．7=2380元 ／平方米，则建 合法房屋。要成为潜在房屋我们认为必须满足以下三 筑物评估总价为：2380x4000=952万元。 个条件，否则可能造成国家财产的流失。 2。。8．12期 66总第336期 一 是必须合法。即符合建筑规划许可，也就是说 格减去续建成本后的价值，其计算公式可以设置为： 潜在房屋必须是建筑规划许可证 中的内容。二是客观 潜在房屋价值=(标准房屋收购或拆迁评估单价一 因素造成。如政府规划变化或其他不可抗拒的原因限 标准房屋