中国房地产市场发展趋势分析.doc

中国房地产市场发展趋势分析房地产市场的发展关系国计民生。近年来，在房地产市场快速发展的同时，房价飞涨。普通民众买不起房的情况越来越突出，国家为此出台一系列调控政策，打击投机行为，抑制房价过快上升。因此。在当前市场发展状况下探讨房地产市场的发展趋势具有重要现实意义。 一、当前房地产市场发展情况 1、房地产投资上升，增速持续减缓 从2003年起。房地产开发投资额增速减缓，2005年为近5年最低点。房地产行业固定资产投资增速开始低于城镇固定资产投资增速，房地产行业固定资产投资占城镇固定资产投资比例明显降低。 2、土地购置增速减缓 房地产开发的土地购置面积和土地购置费用增速都持续降低。而土地开发面积增加。2005年，全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降496；土地购置费为2904.30亿元，下降12.4％；土地购置价格上升18.0％。这说明国家宏观调控抬高开发商的土地成本，使其减缓土地的购置增速，同时加快现有土地的开发速度。 3、房地产开发规模增大，商品房销售旺盛 2005年全国房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.19％；新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6％；竣工面积为4.9亿平方米，增幅为14.9％。2005年全国商品房销售面积为5.58亿平方米，同比增长46％；全年商品房销售额为18080亿元，同比增长74％。 二、房地产市场外部环境发展趋势 1、经济发展趋势 当前，中国正处于经济高速发展时期，工业化、城镇化发展加速，国内消费潜力和消费需求逐渐上升，资本储备和劳动力供给充足。市场经济体制和宏观调控日趋完善。从1990年到2005年的16年间，平均GDP增长率达到了16.4％，人均CDP增长率达到了15.3％，有关机构预测，到2020年，中国经济仍可以保持7％左右的增长率。 2、人口发展趋势 按照(国家人口发展战略研究报告)，中国总人口将于2010年、2020年分别达到13.6亿人和14.5亿人。1982年第三次人口普查时，中国城镇人口比例为20％，到2000年上升到34％。根据中国国家统计局预测，城镇人口比例将继续上升，2010年达到43％，2020年达到52％。 3、土地政策趋势 实行严格的土地管理制度是我国目前也是将来土地管理的一个基本原则。自1996年开始，中央就提出中国必须实行最严格的土地管理制度，1998年土地管理法全面修订，建立了严格的土地管理制度的法律框架。2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》充分体现了中央政府实行最严格的土地管理制度的决心。 4、宏观调控政策走向 2004年后，房地产价格的持续上升引起政府关注，对房地产市场的调控逐渐转向抑制需求，通过控制银行信贷、对二手房交易征收所得税、90平米标准及更严格的土地管理措施等方式增加交易成本，打击投机性购房。 在未来几年，政府支持房地产行业发展的态度不会改变，但只要房地产价格过快上升的势头不得到遏制，房地产投机得不到有效控制，政府仍将从信贷、税收、土地供应等方面，采取较为严格的宏观调控措施。 三、房地产市场供需发展趋势 在未来的5年，房地产市场处于快速发展时期：需求旺盛，保持较高的增长率；供给受宏观政策影响，稳中有升。供需不平衡和成本上升将导致房地产价格的持续上升。 (一)需求分析 1、总量预测 房地产需求按购买目的可分为自住和投资。由于目前的消费者主体是以购买新房或改善住房条件为目的的城镇新增人口和“婴儿潮”消费者，因此自住是住宅类地产的主要需求。在此前提下，本文以中国城镇人口增长为基础，结合人均住宅面积的增长测算未来一定时期内商业住宅的需求。 按照1997～2004年城镇人均住宅面积年平均增长率4.9％计算，2010年中国城镇人均住宅面积将达到33平方米(上限)。以建设部提出2010年城市人均住房面积达到30平方米作为区间下限，2010年我国城市住房面积需求在175～193亿平方米之间，比2005年全国住宅总建筑面积108亿平方米高出67～85亿平方米。 2、影响需求的因素 “婴儿潮”消费者的成熟。中国有三次出生人口高峰。后两次分?出现在1962-1976年，1985～1991年。2006年前后，在1962～1976年间出生的居民刚好30到50岁间，正是事业有成，经济基础成熟，有购买能力，而又因成家、子女等原因需要购买房屋或改善住房条件。他们是未来5年房地产市场主要消费者。到2010年，第三批“婴儿潮”出生者进入消费期，继续支撑房地产市场发展。 城镇化趋势。按照统计局预测，中国城镇人口比例以每年1％的速度递增，2010年达到43％，2020年达到52％。城镇化进程