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关于房地产信贷热现象冷思考 地产金融热情高涨 央行关注泡沫风险 我国房地产泡沫产生于1992年，当时房地产价格，特别是土地价格涨幅达到惊人的地步，房地产企业的开发资金70%来自银行，当最高管理层意识到房地产泡沫已经严重威胁到整个金融体系时，果断出手切断了银行资金流入房地产的渠道，避免了由房地产泡沫引发的危机产生。 然而，从2001年年初开始，房地产行业出现某些非理性的发展势头――房地产投资大幅增加的同时，房屋的空置率也在不断上升。根据国家统计局的资料，商品房空置总量达1.2亿平方米，按一套100平方米换算，意味着大约有1000万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超过2500亿元。而房地产开发企业20%一30%左右的资金是来自银行贷款，另外，现在房地产项目多采取由建筑公司先行垫资施工，这部分资金投入大约占到房地产项目总投入的30%――40%，而建筑施工企业亦向银行贷款。再有，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。几项累加，至少60%的房地产投资金额来源于商业银行。 商业银行的房地产贷款业务曾经是典型的卖方市场，多是开发商找上门来，请求银行给楼盘发放贷款。2001年6月份开始，房地产信贷的市场形势发生了明显的变化，此时正是国内房地产信贷市场供求关系的分水岭，由卖方市场转变成买方市场。对于优秀的楼盘，银行开始主动寻找开发商，甚至形成多家银行争抢一个开发商的局面。商业银行住房贷款成为新的经济增长点，形成的利润非常可观。从资产质量来看，住房开发贷款收息率高，个人住房贷款收息率高，不良贷款率极低。不良资产的下降，与房地产贷款的快速增长密切相关。不过，为了拉拢客户，一些银行不惜降低信贷条件，使银行的信贷风险无形中失去约束。房地产贷款的还贷周期较长，短期内并不会影响银行的信贷质量，其金融风险不易迅速察觉，随着时间的延长，房地产信贷风险的累积效应，将很大程度上决定商业银行未来数十年的信贷资产质量，其影响力不容小视。 目前，我国房地产贷款总额(包括开发贷款和个人住房贷款)比1997年末的余额一路攀升，约占金融机构贷款总额的10%，因而自然令央行对房地产信贷状况高度关注。此后，2002年二季度及三季度的货币执行情况报告强调：“房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。”中国人民银行货币政策委员会2003年1月30日第一季度例会强调，要密切关注一些地区房地产投资与贷款增长过快的问题，严格执行房地产信贷业务的有关规定，防范房地产信贷的潜在风险。2003年6月份，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节，字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。 央行严查房贷业务 地产金融柳暗花明 近年来，我国有关房地产消费的投诉在各类消费投诉案件中的比例居高不下，商业银行发放房地产贷款的门槛相对较低，信贷业务中坏账率较高，与购房者共同承担了较高的风险，均与开发商实力息息相关。于是中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，主要有四项：一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款条件，以及在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放开发贷款；二、商业银行个人住房贷款，是否违反《个人住房贷款管理办法》的规定，如零首付、降低首付款比例或其它变相违规行为的问题。购买期房的，是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二的规定，是否严格执行个人房贷政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率的行为；三、个人商业用房贷款是否严格执行借贷比不得超过60%，贷期不得超过10年，商业用房应视为现房的规定；四、商业银行分行是否逃避总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商放贷的行为。另外，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中又对住房贷款补充了新规定：严格控制土地储备贷款的发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年，必须是抵押贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行发放的房地产贷款只能用于本地的房地产项目，严禁跨地区使用。 其实许多房地产公司自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。住房贷款政策的规范对避免房地产行业的大起大落，挤压房地产行业的泡沫具有积极的意义。但对房地产公司来说无疑是一个打压，因为房地产开发是一个资金密集型的行业，在开发市场上，能够单纯依靠自有资金实现整个开发过程的企业是微乎其微的，绝大多数企业必须依靠各种融资手段实现“借鸡生蛋”。2002年1