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浅谈物业管理中对业主精装修问题管理办法摘要：随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有房屋的比例越来越高，相应的房屋装修活动日益普遍，规模不断扩大。以下将主要针对物业管理中业主的精装修问题管理提出几点看法。 关键词：物业，精装修，管理 1引言 房屋装修，是指房屋竣工验收合格后，业主或者使用人即装修人对房屋室内进行装修的建筑活动。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。例如，装修噪音可能会影响相邻业主的生活和休息，不及时清运装修垃圾会破坏小区环境等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，物业公司有必要对房屋装饰装修行为予以规范管理。 2中国物业管理的现状和存在的问题 近几年，国家大力提倡开发建设精装修住宅小区，因此许多的物业管理企业纷纷诞生于本市的房地产开发企业，它们之间的这种“母子关系”也将随着行业的发展被其它省市的物业管理企业乃至港澳台及国外的物业管理企业所竞争和淘汰，它们凭借着质量、价格和品牌等多种优势展开争抢物业管理市场的“一份羹”。早期的物业管理企业将脱离与房地产开发商的“母子关系”，普遍通过规范的市场招投标活动获取项目，物业管理企业通过市场分析和环境分析为经营活动定位，通过“量身定制”服务推广策略参与市场竞争已成为必然。物业企业在生存过程中，都会遇到一些开发商遗留下的土建问题及装修工程遗留的普遍性问题，对后期物业管理带来影响，因为无法及时解决，需要一个协调的时间和过程，就导致部分业主不交物业费，物业服务质量随之下降，而后进入恶性循环。导致物业管理企业生存艰难的关键还是物业费收缴难而入不敷出的致命问题，根本原因主要是土建及装修工程遗留问题造成业主不按时缴费的理由。这就需要物业管理服务企业积极运作，自身或聘请资质专家查清问题的工程项目内容、范围数量及概算费用，出具分析和解决报告，要具备发现问题、分析问题到解决问题处理整个流程的能力。如外墙渗漏阳台透水、卫生间地面渗漏、屋顶漏雨等防水问题，涉及防水材料性能的优劣、保质和保修时限、施工工艺水平的高低及工人同监理监管人员的责任心等因素，解决时需要查明原因、分清责任、明确维修时限，责任到人，包括接访受理时间、派工时间、修缮起止时间、回执时间等，均由当事双方签字确认，最终目的是及时处理解决业户反映的问题，达到业户心理和生活上的满意。 3物业管理中对业主的精装修问题管理办法 精装修施工期间，发现违章装修的，物业服务企业应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取如下方式进行处理：批评教育，出具违章整改通知单限期整改，有关部门批准后，给违章装修户停电，造成损失的要求赔偿损失。装修施工验收时，如发现住户违章装修的，物业服务企业应对违章装修给房屋安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况的严重程度，对施工队和装修户进行罚款处理。二次精装修管理的工作流程： (1)房屋室内精装修申请的受理业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，填写装修申请表。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，递交相关材料。 (2)房屋室内精装修申请的审批①装修申请的审核。审批装修申请要依据《住户手册》中“装修管理规定”条款进行审核：检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏；检查装修设计是否有严重的消防隐患；检查装修设计是否有其他违章情况；是否签署消防安全协议书。②装修申请的批准。确认不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。③告知注意事项。物业管理企业将房屋室内精装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修施工企业，就可能发生违章装修的问题，逐条要求住户和装修施工队在《装修施工承诺表》中签署承诺。④签订精装修管理服务协议。装修人、或装饰施工企业，与物业管理企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。其主要内容包括：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任及其他需约定的事项。 (3)办理开工的一般手续①住户和施工队到财务部办理缴费手续。住户应缴纳一定数额的装修押金和垃圾清运费；施工队应缴纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费。②备齐灭火器材，以防不测事件发生。③开通水电，通知住户可进场装修。若出现自来水软管破裂、空气开关掉闸等情况后，在做出简单维修的判断