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房地产交易中风险及规避策略分析摘要：近年来，房地产交易一直处于十分活跃的状态，加上炒房现象的火热使得房地产交易变得更加复杂。对普通人来说，买房是人生中的一件大事，要花费数年积蓄，房地产交易中的风险，也引起人们的广泛关注，在房地产交易中一旦出现问题，处理起来就会比较复杂。文章从房地产交易的特点分析出发，对一手和二手房交易中的风险和规避策略进行了阐述。 关键词：房地产交易；交易风险；风险规避 一、房地产交易的特点分析 所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。 在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。 二、一手房交易中应注意的风险及规避策略 在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。 （一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房 购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。 （二）在交定金、签合同时要格外谨慎 购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。 为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。 三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略 （一）买方的风险及防范措施 买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。 （二）明确结算方式和交易程序 对二手房进行交易的大致程序如下： 1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。 2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把