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房地产工程管理方法创新途径【摘要】房地产是从建筑业中分离出来并成长起来，并且它在国民经济中已具有了非常显著的地位。所谓工程管理就是房地产开发的主要环节，在房地产行业和工程对应的项目管理正成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。因此有效的施工管理更是合理节约开支，提高房地产开发项目投资有益性的关键环节。 【关键词】房地产；工程管理；进度控制；创新途径 由于房地产开发项目施工与安装任务渠道通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要以合同管理为主要手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法。对开发项目施工的技术手段，经济成本控制、按照国家标准、规范合同的目标，进行严格监督、落实，控制和管理。确保开发项目总体目标的顺利实现最终完成。为此本文阐述了房地产工程管理的一些方法的分析与创新途径，主要以采取进度控制为依托去解决和分析问题。 1 工程施工管理 房地产开发商在工程管理中的主要任务如下： 1.1 项目组织与协调工作 一方面选择施工参建单位，明确各自在业务往来中应遵循的原则；另一方面落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、施工方案的选定、审核材料与设备供应种类以及供应方式。 1.2 成本控制 主要包括编制费用计划，审核支出费用，研究节支途径。 1.3 进度控制 主要进行进度分析，适实的调整计划，协调各参建单位进度。 1.4 质量控制 提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工作验收。 1.5 合同管理 对施工前签订的施工合同进行妥善管理，并处理工程量增减、和同纠纷、索赔等事宜。 2 房地产开发项目的工程施工控制 不论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发内容构成了一项系统工程，而施工控制是房地产开发产业项目管理的主要任务，也是项目负责人的主要职责。所以，必须加强施工控制，以保证开发项目有序地实施。 2.1 工程进度控制。 工程制度控制关系到建设工程能否如期竣工完成交付，而工程进度则由工程计划来实现,工程计划包括总进度计划和单位工程进度计划。总工程进度计划是由承包单位计划部门，技术部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需的工时数以及人力、物力、设备情况，得出施工工期、进而编制整个工程的施工进度计划。而单位工程进度计划是以单位工程为对象进行编制，开发商应有相应的节点要求和控制。 2.2 质量控制 质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计需求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行预测评估，将取得的质量数据和承包商履行职责程度，与国家有关技术标准、规范、规定进行比较、并作出评判。质量控制工作主要包括，确保原材料验收和对工程中的配套设备进行检验以及确保施工中控制质量的相关措施，并建立有关质量文件的档案制度。 2.3 工程管理要素的控制 房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自己的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得企业有丝毫马虎。概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素： 2.3.1 成本：直接影响项目的竞争力和经济效益。建筑成本在房地产项目所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着市场土地及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来源于管理效益。 2.3.2 质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业近四分之一的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。 2.3.3 进度：产品的交货期是产品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。 2.3.4 安全：建设单位和施工企业是安全生产的责任主体。首先必须按照国家的要求，对选择施工企业实施招标制，对因故不能公开招标的，也要选择有相关资质的施工企业；其次对施工企业实行监督，监督施工过程，严格按照规范施工；再次要求监理单位督促监管施工单位各项安全措施的制定和落实。 2.3.5 技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。 3 房地产工程管理中出现的问题 3.1 对所开发的工程建设前期工作预备不充分 开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期