房地产产品设计可拓目标规划模型探究及其应用.docVIP

房地产产品设计可拓目标规划模型探究及其应用【摘 要】本文将可拓工程与目标规划模型相结合，建立从不同角度生成各种方案的可拓目标规划模型方法，并以浙江桐庐分水镇XX住宅项目产品策划为例，探讨了可拓目标规划模型的应用及其方案生成的方法。结果表明：房地产产品策划的可拓目标规划模型及其规划方案生成的方法，可以通过变换规划目标、约束条件、决策变量等途径来实现。该方法是从不同角度生成各种企业资源配置方案的较好方法。 【关键词】可拓目标规划模型；房地产；产品策划 引言 产品策划是房地产开发前期连接市场定位和建筑规划设计的纽带，目前学者们研究产品策划的的理论主要是通过市场调研方法和经验方法给出某项目的产品规划建议（郑华，2008[1]；杜伟，2009[2]）。市场调研方法可以为项目提供客观的市场依据，但是经验方法却带有很强的主观性且缺乏创新。这些方法虽然适合于项目前期的产品定位和产品种类策划等定性的研究，但是却在定量化确定产品种类配比以及制定产品策划方案的研究中显得不足。以创新思维为基础、以开拓创新规律和方法为研究对象的可拓工程（蔡文、杨春燕，2007[3]）在研究解决房地产产品优化组合的策略集生成方面有一定的优势（周成斌、邹广天，2006[4]）。但是目前没有把可拓工程与目标规划结合起来，开展解决房地产开发前期产品策划方案生成的研究。基于此，本文尝试采用可拓目标规划的方法来解决房地产产品策划过程中产品策划的问题。 1 可拓目标规划模型 目标规划方法[5]是1961年由A．Chrenes和W．W．Cooper提出的，用以解决如何利用有限的人财物等资源，取得最好的经济效益的方法。可拓目标规划方法[6]是蔡国梁等学者在可拓数学、物元分析理论、目标规划方法基础上建立的，此方法能够根据实际需要，对在系数可拓范围内最优解的选取、最优值的分布、解的满意度加以研究，来得到人们最关心的满意解。 在可拓环境下，设系统资源约束的可拓关联函数为 ；目标的可拓关联函数为 ；可拓决策为D，则有： 采用可拓关联函数表示，有： 根据可拓优化理论，其可拓满意解x*应满足： 下面给出一般目标规划与可拓目标规划的转换方法，首先考虑单目标情况。 记目标与约束的可拓函数分别为G（g），Bi(bj)；认为给定关联度目标 ，则得可拓优化模型： 根据最大关联度原则，此时目标函数为： 在多目标情况下，设目标的可拓关联函数分别为 ，由于不同目标要求的达成状况及重要程度不同，可以分别给出各自目标的优先级及权系数，则有如下可拓目标规划的一般模型如下： 2 房地产产品策划可拓目标规划模型建立 以浙江桐庐分水镇XX住宅项目开发前期产品策划为例，建立企业资源合理配置的可拓目标规划模型。并从地块资料、当地政策规范、开发商诉求、市场调研的客观事实以及从项目的主观定位出发，确定该项目符合开发商诉求与市场消费需求的产品策划方案。对能够量化，也非常有必要量化的问题进行量化。这里用可拓目标规划模型对该项目的产品策划方案进行优化，具体步骤为： 第一步，确定该项目策划目标和条件约束。XX住宅项目地处以制笔企业为龙头经济的浙江省桐庐县分水镇，通过前期的市场调查以及与开发商的沟通一致确定该项目走高端住宅物业的发展道路。以弥补目前分水镇高端物业的市场空白。结合这一产品定位，该项目开发前期产品策划的目标中可被量化的目标主要有以下几个方面： A 至少获得不低于项目投入的20%的利润； B 项目投入至多1个亿。 另外，该项目开发前期产品策划约束条件主要有以下几个方面： A 项目容积率控制在1.2以内； B 建筑密度控制在30%以内； C 三种产品比例排屋：叠排：高层=5：2：3 第二步，通过实地调查研究、专家咨询等途径，选择可能的决策变量，把该项目可能的建筑类型作为可拓目标规划模型的决策变量。根据分水镇以及分水周围县镇住宅物业当前情况的调查研究及评价，结合专家咨询，选择可能的可拓决策变量如表1所示： 表1 桐庐分水镇XX项目策划可拓目标规划模型的决策变量及参数 建筑类型 决策变量 决策参数 备注 建筑面积（平米） 户型面积（平米） 层数 单位产出(元/平米) 单位投入（元/平米） 排屋 x1 (KT)A户型：320 （KT）3层 7000~8000 3000~5000 ①建筑面积不包括地下室，半地下室面积 ②单位产出和单位投入均取自当地市场的情况，并取整。 x2 (KT)B户型：380 叠排 x3 (KT)C户型：200 （KT）5层 6000~7000 3500~5000 x4 (KT)D户型：270 高层 x5 (KT)E户型：110 （