联华信托力推信托地产基金运作模式未明朗.docVIP

联华信托力推信托地产基金运作模式未明朗根据联华信托提供的资料，联华信托为联信精瑞设计了三条出路。首选当然是成功实现REITs上市，基金信托退出。第二是向海外REITs出售。第三则是基金信托评估认为无法达到REITs目的，资产持有人溢价回购股份。但有关REITs的相关法规、配套制度、运作模式还没有正式出台。 11月15日，联华信托总裁李晓东在全国房地产商会上表示，根据央行意见，力争年内完成REITs制度的准备工作，明年上半年正式推出REITs（信托地产基金）产品。 李晓东表示，该基金信托设立后，将投资于符合《中国生态住区技术评估手册》所规定的房地产项目及房地产企业。同时，该基金信托还将配合国家宏观调控政策，通过发挥资本力量，引导行业资源整合，提高资源配置效率，提供更加合理的产品结构。 拓宽融资渠道 目前，银行贷款长期趋紧，国内房地产行业单纯依靠银行的融资途径面临调整，直接融资将成为未来主流。而信托基金正是企业直接融资的重要渠道。 联信精瑞全称联信精瑞私募股权基金信托计划，是属于房地产行业的私募基金。 联信精瑞作为第一只基金型房地产信托计划，8月对外发行，全国工商联房地产商会和联华国际信托投资有限公司合作发起，首次募集的金额为20亿元人民币，首批意向发起委托人包括招商地产、保利地产、华远地产、SOHO中国等多家国内知名地产企业。 联华信托表示，联信精瑞将主要通过扶持有增长潜力的开发商以及持有潜力物业，以上市为目的，登陆国内外资本市场，获取高额资本收益；或投资潜力物业，组建资产池，争取以REITs方式上市，为房地产企业特别是商业地产企业提供整体退出渠道。 联信精瑞把投资目标锁定为有上市潜力的房地产企业的股权投资。这样不仅可以充实企业资本金，改善公司财务结构，基金信托也可将发起人成熟的上市经验、管理经验，人力资源、业务模式向所投资企业移植。使所投资房地产企业具备行业资源整合优势。在所投资企业上市后，基金信托可以获得数倍的起额回报。 另外，联信精瑞也将向有REITs需求的房地产企业项目公司的股权投资。联信精瑞将投资综合类房地产项目，并以约定的价格取得商业项目，通过战略合作伙伴的经营运作，为REITs进行资产池的储备。 联信精瑞还将为优质房地产企业提供短期夹层融资，也就是为符合要求的房地产公司以及房地产项目提供四证齐全前的资金。 记者从联华信托获得的资料显示，至2007年6月底，联信信托已累计开展信托项目141个，共计100.1亿元。累计顺利结束的77个，共计33.4亿元。其中存续信托项目64个，信托资产总额68.5亿元，实收信托67.4亿元。 未来，联信精瑞应用于股权投资的比例不低于70%，应用于债权融资的比例不高于30%。 政策缺失 联信精瑞基金属于地产的信托私募基金，而REITs则是国家要重点发展的公募基金类产品。2006年，联华信托和中信证券被央行选为REITs试点单位，作为REITs的试点之一，联华信托一直在为此做准备。 11月12日，联华国际信托与澳大利亚国民银行、裕景地产集团、中伦金通律师事务所就REITs合作事宜签订了相关合作协议。他们将在联华REITs产品的设计发行、运作管理、资产池准备、法律服务等方面进行合作。这又将REITs的进程推进了一步。但有关REITs的相关法规、配套制度、运作模式还没有正式出台。 根据联华信托提供的资料，联华信托为联信精瑞设计了三条出路。首选当然是成功实现REITs上市，基金信托退出。第二是向海外REITs出售。第三则是基金信托评估认为无法达到REITs目的，资产持有人溢价回购股份。 在联信精瑞的设计中，联华信托设计了pre REITs的运作，即对有增长潜力的商业物业或写字楼进行股权投资，只租不售3～5年后，租金将保持稳定，租金收益率也可以达到了REITs发行的条件。REITs上市后，再将物业整体脱售，基金由此获得收益。或是在政策许可的情况下向海外REITs出售，如基金信托评估认为无法达到REITs目的，则资产持有人溢价回购股份。 用益信托的分析师李?说：“目前从联信精瑞的名称上看，它还是私募性质的信托计划。如果要成为REITs上市的话，还要将它转成公募性质才可以。但是现在国内还没有相关的法律法规，因此，还无法知道会采用何种模式将私募转为公募。” 业内认为，在REITs上市之前，一定会有相关的配套法律法规和管理办法出来，这样才会有章可循。否则，将无法运作。 在国外，REITs有一整套的程序。现行的模式有多种，据李?推测，国内很可以参照香港或者新加坡的REITs的方式，即收购商业物业，再将其打包上市，以获得稳定的现金流。这也是一种比较通行的模式。 1