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. 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 税法　第十一章　土地增值税 * . 土地增值税 * . 一、征税范围《土地增值税暂行条例》及实施细则规定的征税范围是： (1)转让国有土地使用权； (2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地的使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 * . 标准之二：土地使用权、土地建筑物及其附着物是否发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 这里“土地使用权出让”是指，土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为,土地使用权出让的出让方是国家；“土地使用权转让”是指：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 * . ***有关具体事项的征税情况，判定如下： 1.出售 ——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 ： 继承不征（无收入）。 赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担赡养义务人 不征；非公益性赠予征。 3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 * . 5.房地产交换 单位之间换房征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资经营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 ——暂免 9.代建房 ——不征（无权属转换） 10.房地产重新评估 ——不征（无收入） 11.国家收回房地产权 ——不征 * . 二、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 三、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括： ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本 它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 * . 3.房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实际细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。 * . 　②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：扣除的具体比例（5%以内或10%以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定； 第二：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 * . 4.与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税（按产权转移