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抽身价格调控 疏通市场供需房地产新政百日有余,效果差强人意。此轮房地产新政推出之始,本刊社评即已指出,对需求端的打压仅能收扬汤止沸之效,而不能奏釜底抽薪之功,新政四个月来的情况已经证明了这一点。 根据8月10日国家统计局发布的7月房地产统计数据,7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,环比与上月持平。这说明房价仍处于僵持阶段,相关部门聊可自慰的是房价“上涨势头”得到了“初步”遏制。 但这种价稳量跌的局面并非有迫切自住和改善性住房需求的潜在购房者所乐见,也凸显了此前以打压需求端为主要诉求的房地产调控政策的局限。 除了北京等广受关注的重点城市,不少省市至今未推出落实“新国十条”的相关配套细则,有的虽然出台了细则,但实际执行情况并不严格。由于自认为深谙中国式房地产调控的“运行规律”,一些地方政府和开发商一如既往地采取了“负隅顽抗”的姿态,默契配合,冀望“守得云开见日月”“出水才看两腿泥”。 学界关于经济会否二次探底,以及随之而来的调控会否放松的议论,似乎更坚定了地方政府和开发商继续坚守的信心――夭折于2008年的上一轮房地产调控已表明,只要宏观经济形势有趋冷之势,政策天平上保增长的权重一定会压过调结构。 除了调控效果不甚理想,过多依赖行政性手段的调控模式能否持久也令人存疑。随着时间的推移,诸多临时性举措的维系成本日益增高。纠正市场失灵是长期和常态的任务,无法靠运动式行政管制来加以完成,而只能靠符合市场经济运行规律的经济性手段来“对症治疗”。这也已经为成熟市场经济国家的调控经验所证明。 为今之计,有关部门宜果断将调控重点从“堵”转到“疏”上来。暂时受到打压的投资性需求如若得不到有效的分流,假以时日,必将卷土重来。因此,为民间资本在房地产领域以外创造良好的投资环境就变得至关重要。 这并不意味着政府一定要进行具体的“引导”。事实上,只要真正将“新36条”落到实处,放开各个投资领域的准入,甚至能做到“非禁即入”,则民间资本自会寻觅投资良途。如今,“新36条”出台已近半年,各部委配套实施细则仍未出台,各路民间投资者依然只能望各投资领域的“玻璃门”而兴叹。 过高的税负也在继续打压民间资本重回实业的热情。今年1月至7月,全国财政收入累计超过5万亿元。种种情势均不利于将民间投资从房地产领域分流出来,调控随时有可能功亏一篑,并容易因跑冒滴漏而形成局部报复性价格反弹。 除了将民间投资“疏导”出房地产领域,转“堵”为“疏”还意味着转变为充分利用财税手段“疏通”供给,尽快让房地产市场恢复正常的供求关系。近来有关闲置土地、商品房待售率和空置率的连串新闻事件所引发的滔滔民意,已令此“疏通”更显迫切。 在房价高企、一房难求的紧绷情势下,土地和房屋的长期空置就是对资源和财富的巨大浪费。这也充分说明中国房地产市场存在生产和供给环节的扭曲和失灵,需要针对各个关节进行“活血化瘀”,促其恢复正常运转。 疏通之道,不在于推出更多高姿态行政指令,而需要相关部门和各级政府切实尽到职责――17年未开发土地未能收回、近六成土地闲置是政府原因所致,均已充分表明了这一点。 还应充分发挥财税工具的杠杆效应。具体而言,针对囤地行为,可加大土地增值税清算和清收力度,而针对捂盘和空置行为,则需考虑推出物业税,也可以考虑开征房屋空置税,以加大保有环节的税负。 同时,在加大房地产市场供给方面也要避免急功近利,而应尊重市场自身规律。目前房地产市场供应偏紧局面的形成有着历史原因。 受国际金融危机影响,2009年上半年之前房地产市场呈低迷状态,开发商普遍的应对举措就是缩量保价,不拿地、不开工、缓施工,这种态势一直维持到2009年四季度才有所扭转。因此直到2010年三季度之前,新盘供应量总体不足,而存量又消化殆尽。 供应不足而刚性需求旺盛,再加上投资性和投机性需求的放大效应,供求矛盾自然尖锐,房价自然高企。随着今年三季度后新盘大量上市,市场层面的供需矛盾应该能在一定程度上得到缓解。 为民间资本从房地产“疏流”创造条件,积极“疏通”存量供应,耐心等候增量供应,如此,政府才能从房地产价格战争中抽身而出,将发现价格的重任交还市场,从力有未逮的价格管制者,归位为四两拨千斤的市场秩序维护者和保障性住房的提供者。 1