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物业服务行业税负问题浅议 一、物业行业税收的法理分析 (一)税收法定 税收法定主义是现代法治国家普遍适用的税收基本原则，所有税收活动都必须依照法律的规定进行。我国宪法第56条规定：“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”这是物业服务行业税收法定原则的宪法根据。我国《税收征收管理法》第3条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”这一规定较全面地反映了税收法定原则的要求，使税收法定原则在我国税收法制中得到了进一步的确立和完善。根据这一原则，物业服务行业税收的开征和税种的设置必须由明确的法律规定。 (二)税收公平 税收公平原则是“法律面前人人平等”在税收原则上的表现。它的基本含义是税收负担公平地分配于各纳税人的原则，即国家征税要使每个纳税人的税收负担与其经济状况相适当，并使各纳税人之间的负担水平保持平衡。税收公平原则中公平的概念包括两种：一为横向的公平。一为纵向的公平。横向公平，是指条件相同的人应该负担相同的税收，除非有法律的规定，税收纵向公平也叫税收垂直公平，是指条件不同的人应该负担不同的税收。 (三)物业税负转嫁 税负转嫁是研究确定税收最终负担人的理论，是税收究竟由谁负担的问题。税负转嫁是指税法上规定的纳税人将自己应当负担的税款全部或部分转嫁给他人负担的过程，按照经济交易过程中税收转嫁的不同途径，税负转嫁有两种形式。第一，前转。亦称“顺转”或“向前转嫁”。即纳税人将其所纳税款，通过提高商品或生产要素价格的方法，向前转移给商品或生产要素的购买者或最终消费者负担的一种形式。前转是税收转嫁的最典型和最普遍的形式。第二、后转。亦称“逆转”或“向后转嫁”。即纳税人将其所纳税款，以压低生产要素进价、降低工资或延长工时等方法，向后转移税收负担。 物业服务行业税收是流转税，物业服务收费标准不能提高，税负不容易前转。那么就只能后转，以降低工资或延长工时等方法，物业服务企业形成负循环。因而形成一系列社会问题 二、我国物业服务行业税收历史沿革和现状 (一)我国我国物业服务行业税收的历史沿革 早在1993年11月，国务院第十二次常务会议通过了《中华人民共和国营业税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。其中，对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业的营业税税率核定为3％，服务业核定为5％。物业管理行业归服务业其他服务业，因而对物业服务收入也按照5％的税率征收营业税。 (二) 我国物业服务行业税收的现状 表2-1物业服务企业全过程税制表 三、物业服务行业税收存在问题 (一)物业服务行业税率偏高，没有体现公平税负 国家税务总局对各行业的利润率分地区、多渠道进行了测算，各行业平均利润率测算结果如下： 相比之下，不难看出，行业利润率最低的物业服务业，却承受着高于其他行业的营业税税率。 对于劳动密集型的物业服务行业，在国民经济通货膨胀和最低生活保障线上调的双重压力下，整个行业的工资也相应地快速上涨，在这样的大环境下，5％的营业税税负就成为了准公共服务的居民服务业物业服务行业难以承受之重。 (二)物业服务企业税基不尽合理 物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的。具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务收入为税基向企业征税，税基过大，无疑加重业主和企业的负担。 (三)对于代收项目税收执行方式不统一 北京执行：根据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》(京地税营[1997]386号)的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费冰费、电费、燃(煤)气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃(煤)气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收人应当征收营业税，对其从事物业管理服务取得的其他全部收入(含规定收费标准基础外各种加收金额)，应按照服务业税目5％税率计算征收营业税。 上海执行：根据2003年《财政部、国家税务总局关于营业