笑傲商业地产市场还需真功夫.docVIP

笑傲商业地产市场还需真功夫2005年，商业地产市场一片繁华景象，许多专业人士甚至称其为“商业地产”。今年，商业地产的投资热情不仅未见丝毫减弱，反而越发高涨。有资料显示，目前国内总建筑面积10万平方米以上，投入资金动辄数十亿元的“SHOPPING MALL”在建项目就有200多个。这一数字即便是发达国家也无法达到。购物中心、底商、商业街、SHOPPING MALL……这些日渐熟悉的商业形态与随处可见的招商广告，无不预示着商业地产火暴时代的到来。 市场潜力巨大 在这繁华景象的背后，我们还看到了什么呢？据统计，2005年我国商业地产总体供应量超过3000万平方米，其中许多项目由于后期管理不善，现已遭遇了停业的尴尬。 以北京为例，早些年，巨库、碧溪家居广场等项目将前期的广告宣传做得铺天盖地，其宣扬的投资回报率让每一个投资客都心潮澎湃，不买不快。可到了后期的经营管理阶段，却在多个环节出现问题，产生的纠纷不断。造成这一现象的主要原因是目前我国绝大多数商业地产开发商都是“半路出家”，他们大多最初以开发住宅产品为主，有些甚至是从其他行业转型而来，在商业地产的运营管理方面缺乏必要的专业知识。“内功”不足，最终导致项目失败。 那么，又是什么原因让这些开发商纷纷转型，争先恐后地加入到商业地产这个既陌生、竞争又日益激烈的“勇敢者游戏”中来的呢？ 住宅市场利润空间趋小 俗话说，“无利不起早”。2005年以来，政府为平抑房价，遏制房地产市场中的投机现象，先后出台了一系列针对住宅市场的相关政策，从而使投资者的目光从住宅市场转向了商业地产市场。众多地产商于是跟风使舵开始转型。就连成功开发了现代城、建外SOHO等项目的地产巨头潘石屹也公开宣布，2006年公司将以开发写字楼、商铺等商业地产为主。 零售业跑马圈地催化发展 按照加入世贸组织承诺，2004年我国零售业已对外资彻底解禁。这就意味着，无论内资外资在政策方面都享受同等待遇。由于土地具有稀缺性和唯一性特征，因此，谁能抢得先机占据有利的网点位置，谁就会在竞争中形成绝对优势。 2006年初，沃尔玛、家乐福、易初莲花和屈臣氏四大外资零售巨头先后公布了今年计划在我国开店的数量。 去年，沃尔玛在我国已先后开设了13家分店。而今年，这一数字将增加到18～20家。一方面，在已有网点的区域新增店面；另一方面，将加快拓展速度，在尚未涉足的地区抓紧布店。 家乐福是最早将大卖场概念引入我国的外资零售巨头，现已成功在华开店73家，今年也加大了在华开店步伐。据家乐福中国区运营总监王晓忠透露：“家乐福全球总部计划2006～2008年间斥资100亿欧元，推行一项有史以来最快的店铺增长战略。今年家乐福计划全球新开100家大型购物超市，其中半数新店将落户于亚洲，中国达20家。” 易初莲花在中国虽然尚未盈利，但为了能够抢占市场，也计划今年在中国开设28家分店。 屈臣氏作为经营个人护理用品为主的小型连锁店，在华扩张速度却也不甘人后。2006年，该公司将至少在中国新开80家店面。上海等一线城市的门店数量将继续增加，此前没有辐射到的一些地区也在新店开张之列。 面对外资零售业的大举进攻，内资零售业虽然在市场拓展方面稍显沉寂，但为了守住自己赖以生存的重点区域，也不得不加紧培养自己的区域竞争力。目前，我国最大的本土零售企业上海百联集团，本土零售巨头物美控股集团等零售大鳄，都在暗自酝酿新的扩张计划。 外资巨头内资大鳄你方唱罢我登场。2006年刚刚过去四个月，零售业市场就已烽烟四起，好不热闹。在这种市场环境下，各路地产商都将眼球对准了商业地产市场，各地大小商业地产项目竞相“破土而出”。无论做过商业地产的也好，没做过的也好，开发商全都信心十足踌躇满志，大市行情一片向好。 金融利好照亮前程 在美国、日本、新加坡等发达国家，REITs（房地产信托投资基金）等不动产金融产品为商业地产的繁荣提供了资金保证。而在我国，商业地产市场在前几年发展缓慢，金融政策瓶颈是一个重要原因。 随着我国金融体制改革的不断深化，制约商业地产发展的阻力正在减小。种种迹象表明，商业地产在金融方面已经迎来了重大转机：香港放开信托基金投资香港之外的限制；万达融到50亿元外资，并积极筹备在境外以REITs上市；商务部向国务院建议，对商业地产放开REITs；香港东亚银行和农业银行已开始发放五年以上的商业中长期贷款。 商业地产与住宅地产最大的差别就是投资周期的长短。住宅项目销售周期短，资金回笼快，而商业地产却要经过一个长期的培育和销售过程。一个商业地产项目能够最终做大、做好，一方面，需要开发商具有专业的经营管理知识；另一方面，需要有强大的资金实力作为后盾，以度过漫长的项目培育期。相关金融政