三种物业管理模式下物业合同法律性质辨析.pdfVIP

枣赁 2009．Ⅱ 法律研究 ●一 ●—● ●■- 种物心管理槎式下物心舍同珐律性质辨析 钟佳萍。王亮 (贵州大学 法学院，贵州 贵阳 550025) 物业服务，又称物业管理或物业管理服务，系指“为维持 的类型上来看属于委托合同。即在物业管理合同中．委托方 区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的 即业主委托物业管理仓业对其所拥有的物业进行管理，要求 机能，而对之所为的一切经营活动”。物业管理根据其采取的 物业管理企业通过运用自身的专业技术和管理手段．达到物 形式和内容的不同又可分为三种物业管理模式，《物权法》第 业正常使用并保值增值的目的，合同的标的就是物业管理服 81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以 务。第二，认为物业服务合同是混合合同(或者说是复合合 委托物业服务仑业或者其他管理人管理。”换句话说，《物权 同)，这种观点认为从物业合同的内容上看包括了承揽合同． 法》所规定的物业管理模式有“委托管理”、“自行管理”和“其 劳务合同，技术服务合同，雇佣合同等等多种合同的内容．因 他管理人管理”三种形式。 此物业服务合同应当属于混合合同。 然而。不论采取何种模式．业主或业主组织都会委托或 1．物业服务合同不是委托合同。 雇佣第三者(包括自然人或法入)来帮助对小区的共有及专 在以往很多学者的著作中，多将物业服务合同当作委托 有部分进行维护和改良。在此过程中，业主一方都必将与第 合同看待。认为“物业服务合同从民事合同类型上来看属于 三者产生合同法律关系。 委托合同。”并据此认为我国《合同法》所规定的委托合同的 ～方面．由于在不同物管模式下。物业合同在合同的主 一般规则均适用于物业管理合同。笔者认为，物业服务合同 体、合同的内容、以及法咎责任的承担等等方面都将产生差 与委托会阈特别是有偿委托合同确实有许多相似之处，例如 异；另一方面，在H前的法制环境下，国家法层面未对业主自 二者都是双方当事人约定一方为他方处理事务，他方给付一 行管理、其他人管理模式的相关法律问题进行任何阐明．业 定报酬并支付因处理事务所支出费用的民事合同。但两种合 主委员会的法律地位也得不到明确。 同也存在明显的区别： 研究物业合同的性质的意义在于：不同性质的合同适用 第一，在合同的主体上存在特殊性。在物业服务合同下 不同的规则。除了《合同法》所规定的15种有名合同，可以适 存在j方当事人即业主，业主委员会和物业服务企业。一般 用合同法总则以及分则的相关规定外；另外的无名合同参照 情况下是由业主委员会代表广大业主与物管公司签订物业 适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。冈此． 服务合同。而业主委员会与民法上一般的完全民事主体是不 进一步阐明不同物管模式下各种物业合同的性质．并借助 同的，现在来说它既不是法人也不是非法人组织．但业主委 《合同法》等相关民事领域的基本法律规则和法律原则对发 员会对外代表全体业主，其行为产生的后果对全体业主产生 生在物业管理活动中的各种合同法律关系进行规制．这无疑 效力。在客观上它参加了民事活动，行使了部分民事主体的 将对现在频发的物业管理矛盾的解决大有裨益。 权利，如签定合同的权利。经业主大会同意使用专项维修基 ～、委托管理模式下的物业服务合同的性质 金的权利，代表全体业主参加诉讼的权利。在这里是否可以 (一)关于物业服务合同性质的错误定位。 适用间接代理法律来处理三