业主在物业服务纠纷中的抗辩权.pdfVIP

塑些筻堡 ． ( HI 衄札 ES TE 业主在物业服务纠纷中的抗辩权 王兴敏 一 、 问题的提出 该问题。 业主甲于2007年 10月份购买位于×× (一)物业管理作为服务行为所具有的特点 市××住宅小区的三室两厅楼房一处，次年3月 物业管理是物业服务企业接受业主的委托， 份甲因其私有轿车在小区停放时遭损害，要求该 对业主所有的共有部分实施维修、养护的行为， 小区物业服务公司乙承担轿车损害赔偿，乙以其 其实质属于有偿委任行为。由于该行为所涉及业 无责任而拒绝赔付，双方发生争执后，协商无果。 主的多人数以及共有部分的非独占性，其具有以 甲从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。2009年2 下特点。 月乙向人民法院提起诉讼，请求判令甲支付物业 1．业主行为在物业管理中属于群体行为 服务费用及滞纳金。庭审中，甲以乙未能如约履 物业管理产生的现实基础是建筑区分所有 行小区物业服务义务 (如小区所存在的保洁、保 权这一复杂的产权关系。在这一法律关系中，业 安等问题)为由，来支持自己的拒缴行为。那么， 主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时， 甲针对乙的诉讼请求而提出的抗辩理由能否得 彼此之间也对与其专有部分不可分离的共有部 到法院的支持? 分形成共有关系。在选择如何有效地维修养护与 二、意见分歧 每一位业主具有利害关系的共有部分时，出于效 第一种意见：甲的抗辩理由应予支持。其理 率及成本的考虑，物业管理制度逐渐成为享有建 由为甲、乙双方形成物业服务法律关系，乙收取 筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业管理 物业服务费用，是以其履行物业服务义务为前提 中，作为物业服务法律关系的一方民事主体，业 的，如果其对小区的物业服务未能履行其义务， 主选择物业管理的共同目标是共有部分能够得 业主甲当然有权行使抗辩权，以维护自身的合法 到及时、有效的维护，并以此形成一个利益团体， 权益。 在这其中，明确业主成员的行为规范是业主公 第二种意见：甲的抗辩理由不予支持。其理 约，维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。 由是，物业管理的对象是小区的共有部分，乙所 因此，多人数的业主在物业管理中，其行为具有 提供的物业服务，其受益人是小区的全体业主， 群体行为的特征，属于群体行为，当然这也包括 而不仅仅是甲一人。相反，甲作为小区业主成员 业主对共有部分的使用、收益以及对共有部分维 之一，当然享有对共有部分的使用、收益等权利， 护费用的承担。可是，在这个群体中，业主的行为 所以其应缴纳以维修养护共有部分为用途的物 并不是保持一致的，如业主何时缴纳物业服务 业服务费。 费、每次缴纳费用的多少以及是否缴纳 三、分析 业主自己做出判断的。但是这些个体行 在论证业主甲的抗辩权是否成立之前，我们 有部分共有关系结合起来，反作用于物 先来明晰一下物业管理的特点，这将有助于探讨 实施程度，即对业主共有部分的维修养 物业管理 删 A耻 E5 TE 由每一位业主所承担的，这涉及到业主之间的公 请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实 平问题。因为，由于共有部分本身具有的非独占