房地产法期末归纳总复习.doc

【部分案例分析非标准答案，纯属我个人分析，为了避免错误，或如需补充更正，请各位同学自己辨别，请见谅！！记得还要结合课本内容复习。Over！！Over！！】 项目1 房地产法概述 房地产法的概念二、房地产法律关系的构成要素三、房地产法律事实 一、房地产法的概念 房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。 二 、房地产法的调整对象 （一）与土地相关的关系：土地利用管理关系、土地财产关系、土地利用规划关系 （二）与房屋相关的关系：城市房屋管理关系、房屋财产关系、涉外房地产管理关系和协作关系 三、房地产法律体系1、宪法2、房地产法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《农村土地承包法》、《物权法》3、房地产行政法规与规章：《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》《城镇廉租住房档案管理办法》、《土地登记办法》4、地方性房地产规范：《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》5、司法解释 四、房地产法律关系 （一）房地产法律关系 1 概念 2 分类 按法律的性质分：房地产民事法律关系 、房地产行政法律关系、房地产经济法律关系 按法律调整的对象分：房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物业管理法律关系、房地产管理法律关系 （二）房地产法律关系的构成要素 1、房地产法律关系的主体：政府和非政府主体 1）政府主体：国家，具体是指房地产管理部门 2）非政府主体：自然人、法人和社会团体 2、房地产法律关系的客体 1） 物：土地、房屋及其附属物 2 ）行为：房地产开发、房地产交易、物业管理等 3 ）非物质财富：智力成果 3、房地产法律关系的内容：权利和义务 （三）房地产法律关系的特征 1、主体具有广泛性；2、客体具有特殊性；3、内容具有综合性；4、程序具有法定性 （四）房地产法律事实 1、房地产法律关系的产生、变更和消灭的条件。1）房地产法律规范；2）房地产法律事实 2、房地产法律事实：是指符合房地产法律规范的，能够引起房地产法律关系发生、变更 和终止的客观情况。 1）行为 （房地产法律行为和房地产违法行为） 事件 案例：赵先生在某城市一个花园式小区买了一套高档商品住宅。该小区都是高层楼宇，绿化率高、楼间距大、环境优美，赵先生很满意。但是入住后不久，赵先生发现小区内原来规划的一块绿地，现正在施工盖楼，而售楼宣传的“楼书”也标明这块地是绿地。赵先生一气之下，联络了其他业主一起拒交物业服务费，物业公司多次催缴还是无效。为解决问题，物业公司邀请业主（派代表）进行面谈。赵先生等业主代表认为：小区现状（绿地面积和建筑密度）与售房时的承诺有大差距，这种行为欺骗了业主，侵害了业主的合法权益，是一种违约行为，物业公司为此负有责任。同时，小区自来水有时混浊、有锈，这是公司管理不到位所致。因此，在解决问题之前，不能交物业服务费。物业管理公司认为：小区绿地被占用盖楼是物业公司接管之前就开始了，不是物业公司所为，对此不负责任。至于自来水有时混浊、有锈，是市政停水或清洗水箱后，恢复供水时的正常现象。而且每次市政停水或清洗水箱前，公司都事先发布通知，告知业主注意事项，因此不存在公司管理不到位的问题。但是，按时如数缴纳物业服务费是《物业服务合同》约定的业主应尽的义务。如果都不交物业服务费，物业公司就难以维持正常的管理服务，长期下去物业公司就得终止合同、撤出小区，并由业主赔偿公司的损失。业主代表当时很激动，双方各抒己见，争执不下。 最终，赵先生代表业主一纸诉状将物业公司告上法庭，状告物业公司侵害了业主的合法权益，要求物业公司停止侵害，按照规划恢复小区原样，并赔偿业主因此而造成的损失。物业公司进行了辩诉。让业主吃惊的是，法院最后判决赵先生即业主败诉。请根据本案例分析以下问题： 1. 本案中存在哪些房地产法律关系？列举两个 2. 本案中房地产法律事实有哪些？ 3. 分析这些法律关系的构成要素。 本案中业主为什么败诉？ 【以下非标准答案，纯属个人分析，请各位同学辨别】 案例分析： 本案中业主败诉的主要原因是赵先生等业主在本案中的法律关系主体的错位。占用绿地盖楼是开发商所为，与物业公司没有关系，即主体错位；而造成自来水又是混浊、有锈属于正常现象，而且物业公司每次停水或清洗水箱都事先有通知，所以物业公司没有责任，这是由于事实不清而造成的误会。 解决办法： 首先，赵先生等业主应尽快交清拖欠的物业服务费（按照《物业服务合同》的约定，业主已经违约，否则物业公司将起诉赵先生等业主）。然后，找开发商交涉，如协商不成，可以走司法程序，提起民事诉讼，状告开发商的侵权违约行为。 项目2 房地产权属法律制度 一、我国土地所有权的形式 二、房屋所有权 三、建筑物区分所有