试论我国住宅小区的物业管理.pdfVIP

第37卷 第31期 山 西 建 筑 Vo1．37 No．31 · 242· 2 0 1 1年1 1月 SHANXI ARCHITECTURE NOV． 2011 文章编号：1009-6825(2011)31—0242—02 试论我国住宅小区的物业管理 刘 颖 摘 要：从我国目前小区物业管理现状入手，针对住宅小区物业管理中存在的问题进行了探讨，在分析问题产生原因的 基础上，提出相应的解决措施，以规范物业管理行为，化解矛盾，保障人民合法权益。 关键词：物业管理，物权法，物业费 中图分类号：TU712 文献标识码：A 0 引言 权出让和转让暂行条例》(1990)、《城市私有房屋管理条例》 “物业”一词是最早出现于英国，后由我国香港传入大陆，并 (1983)等等。 被普遍接受应用的一个专有名词，表示房地产或不动产。“物业 4)地方性法规。我国多地都制定有地方性法规，例如《山西 管理”则是指为产权所有人管理不动产的服务。这种服务在国外 省物业管理条例》(2004)、《广东省物业管理条例》(1998)、《上海 已经有一百多年的历史，而成为一个新兴行业，在我国始现于20 市居住物业管理条例》(1997)等。 世纪8O年代初期。近年来，随着我国城市建设步伐不断加快，物 5)行政规章。行政规章主要是住房与城乡建设部制定的为 业管理行业的规模也在不断壮大。物业管理行业的迅速发展为 多，例如《城市新建住宅小区管理办法》(1994)、《城市住宅小区 现代人的生活带来了便利，提高了居民生活水平；但是，由于相关 物业管理服务收费暂行办法》(1996)等。 制度尚不健全，物业管理纠纷仍时有发生。这些纠纷的存在影响 6)司法解释。最高人民法院也就物业管理服务中的一些问 了居民生活质量，也影响了社会稳定与和谐。本文从我国目前小区 题做出了司法解释，例如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷 物业管理现状人手，从制度建构的角度寻找问题的原因以及相应 案件具体应用法律若干问题的解释》(2009)、《最高人民法院关于 对策。 审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (2009)等。 1 我国物业管理的现状 1．2 物业管理纠纷仍然存在 1．1 立法现状 自80年代初期我国物业管理制度建立以来，物业管理服务 目前，我国关于物业管理的法律规定主要有： 行业已经得到了很大发展。从事物业服务的企业越来越多，政府 1)宪法。《宪法》是我国的根本大法，其中有关城市住宅管 监管逐渐加强，执业水平不断得到提高。但是，在我国小区物业 理、公民基本权利义务的规定是物业管理立法的基本依据和根本 管理过程中，仍存在着种种问题。例如业主维权意识薄弱，业主 原则。例如第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵 委员会不能有效维护业主权益；物业收费标准不明，乱收费；物业 犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。” 管理人员素质低，服务水平差等等。这些问题的存在制约着物业 2)法律。我国有多部法律涉及到物业管理。例如，《民法通