试论物业企业成本管理控制.pdfVIP

201 当代经济 6年9月刊第27期 试论物业企业成本管理控制 黄鸣强 (浙江育英职业技术学院，浙江杭州310018) 摘要：随着人们生活水平提高，房地产．_lklg速崛起，物业管理企业作为朝阳产业在迅速发展壮大，在现 代城市生活和社会发展方面起着重要作用。而物业管理企业效益好坏、服务质量高低、是否有发展前景取决 于其内部成本控制。本文分析物业服务企业管理现状及发展环境的基础上结合市场经济的特点。针对物业服 务企业的盈利障碍，提出具体内部成本控制对策和建议，以期为物．_lkN务企业今后的健康发展提供有益的启 示和借鉴。 关键词：物业企业；成本管理；内部控制 基金项目：中国商业会计学会课题项目， “物业管理企业的成本控制”的阶段性研究成果，项目编号： K1201522。 目前，随着城市化步伐加快，在我国物业管理行业尚 培训。例如：保安、绿化、清洁等专业化服务工作，如果 处在迅速蓬勃发展的时期，物业管理运尚需不断摸索与完 每个管理处都养一两个这样的专业技术人员，工作量既不 善，内部控制是物业企业增强核心竞争力的根本保证，为 饱满，又会加大管理成本，得不偿失。实行公司内部专业 企业正常运作保驾护航。 化管理，专业技术人员可以充分发挥资源优势，一个专业 一、物业管理企业内部控制管理现状 技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技 1、管理系统不够完善 术指导、专业技术服务等工作，达到事半功倍的作用。这 物业管理企业服务质量不高，经营管理不善，服务得 就是内部专业化管理的优势。 不到业户的认可。物业管理达不到标准，造成了一些业主 公司内部专业化管理，就是要把“一体化”管理的优 的消极抵触情绪，吐槽牢骚不断，比如说，以某园区卫生 势与“专业化”管理的优势结合起来一阿里巴巴园区日 每天打扫四次为标准，而其物业公司管理企业只清扫一次 常专业化管理交由管理处来完成，其它的由公司内部专业 却照常收费，业主当然不满意，致使对物业公司保洁这块 化公司完成。例如：园区清洁工作如何安排，需要多少清 的绩效考核定为不合格，导致被扣除1％物业费，相当于 洁工，哪里应该重点打扫，什么地方还需要加派人手，对 一个月扣除6300元。 清洁工作的考核处罚，清洁工的工作表现以及能否留用等 2、物业服务成本高 等权力，交由管理处执行。人员招聘、技术培训、施工材 物业服务服务成本高是造成物业企业经营亏损的重要 料、施工专业技术、质量标准、内部考核等等由专业部门 原因之一，公共设施及设备的运行管理不到位，电梯故障 执行。绿化、保安也是如此。清洁、绿化、保安等专业服 频发、费用大、资金不到位、维修不及时，导致电梯事故 务工作情况如何?质量好坏?公司只考核各个管理处。至 频发、业主叫苦不迭，拒绝交物业费。 于如何达标?如何保证服务质量?由管理处来要求和约束 3、物业从业人员素质低、配置不合理 专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等 物业保洁人员的素质普遍偏低，只能提供常规的物业 多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。 保洁服务，显然常规保洁服务是不能够满足业主们的需 3、严格控制管理服务成本 要，他们所需要的是不同于普通物业的保洁服务，一种能 无论是在欧美国家还是在香港，成本控制都是物业服 让人感受星级的保洁服务。 务企业的一项关键任务。对于阿里巴巴南都物业公司来 二、提高物业企业内部控制管理的措施o 说，成本控制的关键表现在于对管理服务成本的有效控 1、严格控制自身开支