试论物业服务费用纠纷的解决机制.pdfVIP

2008年9月 福建政法管理干部学院学报 June．2008 TheJournalof InstituteofPolidealScience＆Law NO．37) 第3期(总第37期) Fujian No．3(Sum 试论物业服务费用纠纷的解决机制 陈茂金 (福建省政法管理干部学院教务处．福建福州350108) 摘要：当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是 物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多．从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服 务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完 善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构(业主委员会)收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位 为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度。以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。 关键词：物业；服务费用；纠纷；解决途径 中图分类号：D923．2文献标识码：A 文章编号：1∞9—9093(2008)一03-0084—04 随着房地产市场的迅猛发展．近年来中国民众已经普遍认识到物业管理的重要性。人们购房 除了关心房屋结构质量问题外，也逐渐重视物业管理问题，包括物业保安、公共设施的维护维修、 环境的整洁、停车等一系列问题。然而，业主或住户在享受物业管理服务的同时，同样要负担义务， 如按时如数交纳管理费用、维修基金，方能保证物业管理服务的正常运作，使物业业主、管理服务 企业、管理服务人员有条件、有能力共同营造和提升社区总体环境。然而，多数物业管理企业在管 理中遇到的最普遍的问题就是收费难。笔者就物业服务费收缴纠纷及其解决途径问题，略陈管见。 一、物业服务费纠纷现状 物业服务费①是属于全体住宅小区业主的共有财产，专门用于住宅小区物业的基本维护、修 缮、整治工作与日常管理．并提供其他与居民生活相关的服务所支出的费用。由于物业服务费的设 置目的在于共同事务的管理，对其设置方式、金额、分摊、保管、运用及移交等事项均应作出明文规 定，以杜绝争议并切实便利建筑物的管理维护业务。因此，物业服务费又可称为物业管理费。在现 代各国建筑物区分所有权法上，区分所有权人支付管理费是他(她)作为管理团体之成员的一项基 本义务，为各国区分所有权法及管理规约所一致规定。Ill但是，物业服务费的缴纳是物业管理中的 一项难题．主要表现为业主对物业服务费的滞纳或迟延缴纳。 业主拖欠物业服务费是物业纠纷的一个矛盾冲突点。可以说，物业管理在中国发展的二十余 年中。始终在收费与纠纷中前行。从司法实践中近几年物业管理纠纷案件大量收案的情况看，业主 ★本论文系吴国平教授主持的2007年福建省教育厅A类社会科学研究项目业主委员会相关法律问题研究》(项目 编号JA07235S)的阶段性研究成果之一。 【收稿日期】2008--06-14 【作者简介】陈茂金(1977一)．男，福建顺昌人，法学硕士，福建省政法管理干部学院教务处科长，讲师。 2()08年9月 陈茂金：试论物业服务费用纠纷的解决机制 第3期(总第37期) 拍绝交纳物业服务费的案件历年均占全部物业管理纠纷案件的90％以上。12l北京市朝阳区人民法 城建环保委员会的调研报告显示，物业公司与业主的纠纷案件呈逐年增多之趋势。据统计。目前朝 阳区物业管理平均收费率只有7l％，最好的能达到90％以上。而那些前期遗留问题较多、物业管理 水平不高的项目，平均收费率只有30％至40％，最低的只有17％。131据福州市中级人民法院相关人 士介绍，2006年物业纠纷案件数量同比增119％。纠纷数量最多的案件为物业服务企业向业主或使 用人追索物业管理费、水电费，业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖 欠物业管理费，这些案件共占收案数的90．5％。[41由此可见。业主欠交物业服务费是一个全国性的普 遍现象。 物业公司提供的服务不能满足业主要求、服务质量与物业收费不成正比是物业服务费纠纷的 核心所在。拒交物业服务费是单个业主所能找到的最