加大对中低收入阶层住房金融支持.docVIP

加大对中低收入阶层住房金融支持为促进新型公平高效的住房保障制度顺利实施，必须借助财政、税收、信用体系支持，并且要加大金融创新力度，建立廉租房金融体系，以切实解决中低收入阶层住房问题。 自1998年实行房改以来，我国政府在住房保障制度方面做了许多积极探索和努力，取得了一定的成绩。但面对我国地少、人多、财政资金有限的现实国情，廉租房制度推进过程中仍存在着诸多问题。 当前我国正调整住房保障体系，新体系将由廉租房、租赁型经济适用房、出售型经济适用房和限价商品房共同构筑。它将中低收入人群再次进行细分，并针对不同的细分对象提供不同层次的住房保障产品：廉租房定向出租给处于居民最低生活保障线以下的家庭，并由政府财政给予相应补贴，其所占比例不大;租赁型经济适用房面向低保线之上但又无力购买销售型经济适用房的家庭，当其家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房;而出售型经济适用房则专门针对高于上述两类群体的收入中等偏下的家庭。这个住房保障体系不仅比较细化，而且有一定的可操作性。 为促进新型公平高效的住房保障制度顺利实施，必须借助财政、税收、信用体系支持，并且要加大金融创新力度，建立廉租房金融体系，以切实解决中低收入阶层住房问题。其中，构建廉租房金融体系是重要且必不可少的一环。对支付能力较弱、仅能租房为生的低收入家庭，应采取以财政补贴为主的措施，因此在构建廉租房金融体系时，应以提高中低收入家庭购房能力，扩大购房家庭数量为主。同时，为确保廉租房金融政策顺利实施，还需做好相关配套措施。 提高中低收入者购房能力的原则为：国家财政扶持、金融机构实施、配套措施支撑。 建立住房保障金融政策，引导社会资金，提供并增加面向中低收入家庭的金融服务。 专门的法规。如美国就规定银行必须每年从净收入中拿出一部分资金用于安居融资项目，帮助低收入家庭。这些项目贷款审核标准降低，首付比例降低。这类项目大多只面向收入等于或低于当地中等收入水平的80%的家庭。有些项目不要求购买私营抵押贷款保险，另一些项目则没有贷款额限制。 鼓励成立专门的提供担保和保险的机构，公营、私营均可，为借贷机构提供信用担保和保险。如美国的联邦住宅管理局、退伍军人事务部、抵押贷款担保保险公司等，不仅可提升中低收入阶层获贷能力，还可提高建廉租房开发企业的融资能力，以帮助特定的困难群体解决居住问题。另外，这类担保和保险机构的成立，也是构建完善的政府调节和支持房地产金融体系的必要环节之一。同时，这种“押上加保”机制不仅增强了金融机构的抵押贷款信心，也通过贷款的标准化为以后二级市场的发展创造了条件。 制定专门的廉租房信贷政策。对于购房者，一是放宽中低收入居民贷款条件，降低贷款门槛。有研究表明，中低收入人群的信用程度较高，给其一定的时日定会偿还贷款。二是降低首付贷款比例，美国等发达国家此类贷款首付比例不超过5%，有些甚至实行零首付。三是对中低收入居民个人购、建房，提供长期、优惠利率贷款。对于开发公司，降低贷款利率及进入门槛标准。 鼓励金融机构推出专为中低收入居民服务的贷款工具。目前美国市场有10多个专为各个特定潜在购房群体特殊需求而设计的借款品种。如1998年推出的安居房贷款品种――Flex97，其最低首付款比例为3%，并且允许贷款人利用馈赠资金、家庭成员提供的贷款、工作单位的现金资助或其他资金来源支付首付款。这一点不同于其他低首付普通贷款品种，后者要求借款人用自己的资金支付首付款。同时，Flex97允许卖房者拿出最高为相当于抵押贷款总额3%的资金来支付买房者的贷款交割手续费。 制定严格的廉租房贷款制度和担保政策，防范并减少金融风险。在这方面，美国对中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法，以所购住房为抵押，一旦贷款人无力偿还银行贷款，政府可安排其住廉租房，并将原住房收回重新出售以归还银行贷款，避免银行的信贷风险。 对中低收入居民购、建房给予税收优惠。可减免中低收入阶层购房所交的税费(可实施阶梯式递减方式)以及开发商建筑廉租房的所得税。美国政府制定了对住宅投资和住宅抵押贷款的利息给予免税的规定。英国规定凡申请抵押贷款3万英镑以下的可免交利息税，首次贷款购房者也可获得相应的贷款和免税的优惠，住房津贴作为家庭收入不交所得税。 增加住房金融机构，构建具有竞争力、功能完善的廉租房金融组织体系。 成立专门的政策性住宅金融机构，提供国家住宅信用，贯彻执行并推进廉租房制度发展。增加廉租房或经济适用房供给，向低收入家庭和老、弱、残、无家可归者提供住宅;以贴息或提供担保等方式，通过市场化手段，借助杠杆效应，撬动中低收入中有购房潜力的家庭拥有房屋，及调动市场力量增加廉租房供给;对于困难户给予租房补贴;通过直接投融资行为体现政府的廉租房政策