将房地产调 控进行到底.docVIP

将房地产调 控进行到底今年4月,国务院常务会议研究出台了房地产调控新政策,新一轮房地产调控再次启动。本轮调控被称为“史上最严厉的一次房地产调控”。中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。和上一轮调控的不温不火相比,新一轮房价调控似乎格外迅猛,从“新四条”到“国十条”,从住建部到国土部,各种“组合拳”频频出击,其具体措施更被认为是“精准打击”。 市场进入胶着状态 目前,北京、深圳等热点城市均已出台房地产调控政策。青岛市率先发布楼市调控细则,除限制外地人购房外,要求银行根据风险状况,以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。北京市出台了“最严厉”的“京十二条”,除了暂停第三套房贷、限制外地人购房措施外,首次提出了同一家庭限购一套新房的“限购令”。北京市公积金贷款购买二套房首付提至五成,公积金购第三套房暂停发放贷款。重庆则出台了提高土地增值税预征率政策。深圳市楼市调控新政策包括执行差别化信贷政策、限制炒房等。 随着国家新一轮宏观调控政策的实施,楼市观望情绪浓厚,房地产交易陷入“量减价滞”状态,部分地区楼盘价格出现松动。5月份以来,京、津、沪、穗、深等五大城市二手住宅价格及成交量都出现了不同程度的回落,让买房者对房价下降心生希望。但与此同时,华远集团总裁任志强又跳出来说,房地产企业手里有1.8万亿资金,不怕调控。那么,房价究竟会不会下降?房价下调空间有多大?房地产行业会迎来行业拐点一路向下吗?还是调控过后楼市像以前那样出现新一轮“报复性反弹”? 目前,尽管一线城市房价猛涨势头有所趋缓以至略有下降,但不少地方仍是“按兵不动”,房地产商降价仍属“少数行为”,银行放贷“暗门”五花八门,种种迹象表明房价“堡垒”能否攻破,中国楼市能否回归“平稳健康”,仍然扑朔迷离。降价促销更像是一场“作秀”。恒大开发商刚刚高调宣布旗下楼盘全部8.5折销售,迅即又宣布全部取消促销。甚至其旗下个别楼盘“先涨价后打折,打折之后比原来价格还高”的现象。而与之一同迅速“变脸”的,还有任志强,从“房价肯定会跌,不跌不行”到“开发商坚持一年没问题”,转向之快让闻者愕然。 开发商的出尔反尔之举,在让购房者摸不着头脑的同时,也充分表明房地产调控之复杂性远超想象。目前楼市仍处于中央、地方政府、银行、地产商、投机客、购房者的多方博弈状态,房价整体快速回落在短时期内是不可能的。以此来看,虽然本轮调控组合拳的力度堪称“史上最牛”,但其最终结果如何,仍须观察,不可盲目乐观。被认为是精准打击炒房者的信贷政策,也被质疑作用到底有多大,因为很多炒房者资金雄厚,并不依靠银行贷款,甚至是一次性付全款。对于这种情况,单纯的信贷政策调控是不起作用的。 用税收“利器” 刺破楼市“泡沫” 目前,上海正在酝酿的房产税政策,可望不久就推出。加大房地产税收杠杆调控力度已经迫在眉睫,出台物业税或房产持有税是平衡楼市供需平衡的根本之道。 如果对非经营性住房征收房产税,其调控政策效果将是十分巨大的。直接扩大房产税征收范围,可以避开出台物业税带来的立法程序麻烦,是一种“准物业税”。据统计,北京等一线城市房屋空置率至少在30%。如果扩大房产税征收范围,多套房屋的持有者将被迫将部分房屋进行出租或出售,这样可以很快增加市场房屋供应房源,对房价抑制有很好的作用。照每套价格200万元计算,如果空置房屋,则每年需要缴纳17000元的房产税。这对于普通家庭来说,都是一个不小的负担。 房产保有环节征税应以别墅、多套房等为征税对象,计税标准可以从第二套房算起。房产税扩大征收范围,重要意义不在于征收了多少税,而是能将房地产税种从流转环节转向持有环节,进而引导居民合理住房消费――对于抑制房价,房产税更是一个重型炸弹。 在这方面,国外有很多好的经验供我们参考借鉴。比如:在美国、加拿大等发达国家,二套房、三套房必须交纳相当高的税;卖房时,也要交很高的税。如此,炒房者难以投机,谋取暴利。新加坡政府规定,一个家庭只能拥有一套住房。如果需要换大房、别墅,必须把第一套房以原价退给政府,以便其他人购买。同时,90%的地不是用来做商品房开发,而是由政府开发住房,低价提供给居民居住。而我们则正好相反,这导致了国内房价的畸高。所以,要想稳定房价、降低房价,就必须用税收“利器”给炒房者设置一道门槛。 资金链调控是“关键性一击” 从以往历次调控经验来看,拐点都出现在开发商资金链面临断裂,开始打折甩盘,导致整体楼市降价。在“现金为王”的时代,虽然开发商高负债经营的局面未变,但是前期银行大量借贷以及旺销时期售楼回款带来的充沛现金,让开发商具备了与政策博弈的时间与空间。 恒大“促销秀”是开发商对市场的一次试探之举,楼市反复则凸显了调控任务之